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Par : Me Michael Lev
Défauts de construction dans un nouvel appartement : décision judiciaire importante sur les droits des acheteurs
Lorsque des défauts de construction sont découverts après la réception d’un appartement neuf, les acheteurs se trouvent confrontés à des questions juridiques complexes. Une décision récente du tribunal de paix de Ramla (dossier n° 42646-03-21) apporte des éclaircissements importants sur cette question. Elle met en relief le poids d’une expertise professionnelle précise et l’approche du tribunal dans les litiges contre les promoteurs immobiliers.
Les faits de l’espèce
Les demandeurs ont acquis un appartement de 4 pièces au 7, rue Moshe Tzedaka à Ramla en vertu d’un contrat signé le 11 novembre 2013. L’appartement leur a été remis le 8 octobre 2015, et une semaine et demie plus tard, ils ont signé un protocole de remise (le 21 juillet 2016). Lors de l’inspection, plusieurs problèmes importants ont été relevés : de profondes fissures dans les dalles soulevant des inquiétudes quant à l’intégrité structurelle du bâtiment, un carrelage décalé de 15 mm par rapport au centre de la chambre à coucher, et des carrelages desserrés.
Les demandeurs ont commandé deux expertises de dommages indépendantes : l’une a chiffré le préjudice à 50 450 shekels, et la seconde est parvenue au montant nettement plus élevé de 176 641 shekels. De surcroît, ils ont soutenu avoir été contraints de vendre l’appartement à une décote d’environ 400 000 shekels par rapport à la valeur marchande réelle.
La solution proposée par le tribunal
Pour trancher le différend sur le montant des dommages, le tribunal a choisi de désigner son propre expert : l’ingénieur Simcha Feldman. Cette approche est courante dans les litiges de construction, car elle garantit une évaluation objective pour les parties. L’expert a examiné les réclamations figurant dans le protocole et a constaté que certains des défauts présentés n’avaient pas été concrètement établis. Pour ceux qu’il a confirmés, il a évalué les frais de réparation à 47 000 shekels, avec la possibilité d’ajouter 36 000 shekels supplémentaires si l’intégralité du carrelage devait être remplacée.
Il convient de souligner que toute réclamation de dommages incluse dans une action en justice ne mérite pas nécessairement une reconnaissance judiciaire. Une expertise professionnelle peut réfuter une partie de ce que le demandeur a allégué.
La décision du juge
La juge Abigail Pria a accepté les conclusions de l’expert. Elle a posé un principe juridique important : un avis d’expert désigné par le tribunal lui-même est présumé mériter un poids considérable, sauf s’il existe des raisons très sérieuses de l’écarter. En conséquence, elle a accordé une indemnisation totale de 83 000 shekels (47 000 shekels pour les réparations et 36 000 shekels pour le remplacement du carrelage).
À noter que le tribunal a rejeté la demande des demandeurs en indemnisation pour un appartement de remplacement. Le raisonnement : dès lors qu’ils avaient vendu l’appartement et n’avaient pas l’intention d’effectuer les réparations eux-mêmes, il n’était pas justifié d’imputer à la société de construction les coûts d’un appartement qui n’avait jamais été effectivement réparé. Cette décision énonce un principe juridique fondamental : l’indemnisation doit être immédiate et refléter un dommage qui s’est réellement produit en pratique.
La portée juridique de la décision
L’arrêt met en lumière un principe essentiel : les dispositions de la Loi sur la vente (appartements) sont contraignantes. Cela signifie qu’une société de construction ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité même si elle cherche à modifier ou à limiter les conditions du contrat de vente. Il s’agit d’une protection juridique fondamentale accordée par la Knesset aux acheteurs.
Dans notre pratique avec les clients, nous constatons que cet arrêt reflète une approche que nous défendons toujours : un examen minutieux des défauts et une documentation professionnelle des malfaçons constituent le fondement du succès dans un litige.
Conseils importants pour tout acheteur d’appartement
De cette affaire, plusieurs enseignements pratiques peuvent être tirés. Premièrement, prenez contact avec un inspecteur indépendant recommandé pour effectuer l’inspection de remise, et non seulement l’inspection réalisée par la société de construction elle-même. Deuxièmement, documentez tous les défauts par écrit et par photos, et conservez l’ensemble des documents. Troisièmement, en cas de doute, faites appel à un expert afin d’être protégé avant de signer le protocole.
À retenir : l’indemnisation juridique se fonde sur un dommage réel et effectif, non sur des estimations ou sur ce qui aurait pu être fait.
Questions fréquemment posées
Puis-je encore déposer une plainte si j’ai déjà vendu l’appartement?
Oui, comme notre affaire le démontre. Toutefois, le tribunal peut limiter l’indemnisation aux seuls coûts de réparation, sans inclure d’autres dépenses qui ne se sont pas effectivement produites, comme les frais de location temporaire.
Quelle est la différence entre un expert privé et un expert désigné par le tribunal?
Un expert nommé par le tribunal est considéré comme impartial et bénéficie donc d’un poids juridique plus important. Un expert privé désigné par l’une des parties peut être jugé moins crédible.
Les dispositions de la Loi sur la vente peuvent-elles être modifiées par contrat?
Non. La Loi sur la vente (appartements) ne peut pas être modifiée par contrat. C’est l’un des mécanismes par lesquels la loi protège les acheteurs contre la pression des sociétés de construction visant à leur faire renoncer à leurs droits.
Comment l’indemnisation est-elle déterminée?
En règle générale, elle se fonde sur une évaluation professionnelle du coût total des réparations. Le tribunal examinera toutes les preuves et déterminera ce qu’il considère être le dommage réel. Cela ne correspond pas toujours à la demande du plaignant.
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Le contenu de cette page ne constitue pas un conseil juridique spécifique. Pour recevoir des conseils adaptés à votre situation, contactez notre cabinet.
