כוח עליון באיחור מסירת דירה: מתי הקבלן פטור ומתי לא

אחד מטיעוני ההגנה הנפוצים ביותר שקבלנים מעלים בתביעות איחור מסירת דירה הוא טיעון "כוח עליון". הקבלן טוען שהאיחור נגרם בשל נסיבות חיצוניות שאין בשליטתו, ולכן אינו חייב בפיצוי. אולם בפועל, בתי המשפט בישראל בוחנים טיעון זה בעין ביקורתית ומאוד. לא כל עיכוב מצדיק פטור, ורוב הטיעונים שקבלנים מעלים נדחים.

משרד לב-טייב, עם 19 שנות ניסיון בתביעות איחור מסירת דירה, ייצג מאות רוכשי דירות שעמדו מול טיעוני כוח עליון מצד קבלנים. אנו יודעים בדיוק מתי הטיעון עשוי לעמוד ומתי הוא נופל, ויכולים לסייע לכם לקבל את הפיצוי המגיע לכם.

מהו כוח עליון בחוק המכר?

סעיף 5א לחוק המכר (דירות) מגדיר תנאים ברורים לפטור בשל כוח עליון. על פי החוק, קבלן יהיה פטור מפיצוי על איחור אם הוכיח שהאיחור נגרם עקב "נסיבות שאינן בשליטתו ושלא היה באפשרותו לצפות אותן מראש בעת כריתת החוזה".

שני התנאים המצטברים הם:

• הנסיבות אינן בשליטת הקבלן.
• הקבלן לא יכול היה לצפות אותן בעת חתימת החוזה.

נטל ההוכחה מוטל על הקבלן. אם הקבלן לא הוכיח את שני התנאים, הפיצוי ישולם.

מה נחשב כוח עליון לגיטימי?

בפסיקה הישראלית, בתי המשפט הכירו בכמה נסיבות ככוח עליון בהקשר של תביעות איחור מסירה:

מלחמה ומצב ביטחוני חריג

מלחמת חרבות ברזל שפרצה באוקטובר 2023 הוכרה ברוב בתי המשפט כאירוע כוח עליון. עצירת עבודות בשל גיוס מילואים מסיבי, סגירת אתרי בנייה בפקודת פיקוד העורף, ואיסורי עבודה באזורי לחימה, כולם הוכרו כנסיבות לגיטימיות. עם זאת, גם כאן הכרה בכוח עליון אינה אוטומטית, ויש לבחון את משך הפיגור שניתן לייחסו ישירות לאירוע.

מגפת הקורונה (2020-2022)

בתקופת הסגרים הרשמיים בהם נאסרה עבודה בענף הבנייה, הכירו בתי המשפט בכוח עליון. עם זאת, תקופות שבהן הבנייה הותרה אך הקבלן טען לקשיים בגיוס עובדים, לא הוכרו כבר כפטור.

שביתה כוללת ורחבת היקף

שביתה כוללת בענף הבנייה שהוכרזה על ידי ארגוני העובדים, שאינה ניתנת לצפייה ומונעת עבודה לחלוטין, עשויה להיחשב כוח עליון. אולם שביתה של קבלן משנה ספציפי או של עובדים בודדים, אינה כוח עליון.

רעידת אדמה, שיטפון, אסון טבע

אסון טבע בלתי צפוי שגרם לנזק ישיר לאתר הבנייה, מוכר כוח עליון כשהוא מוכח בראיות.

מה אינו כוח עליון? מה הקבלן אינו יכול לטעון

רוב טיעוני כוח העליון שקבלנים מעלים בפועל אינם עומדים בבחינה משפטית. להלן הטיעונים הנפוצים שנדחים שוב ושוב:

עיכובים של קבלני משנה

הקבלן אחראי על כל שרשרת ביצוע העבודה, כולל קבלני המשנה שהוא שכר. אם קבלן המשנה לא סיים את עבודתו בזמן, זהו כשל ניהולי של הקבלן הראשי ולא כוח עליון. בית משפט השלום בתל אביב קבע כי "הקבלן בחר את קבלני המשנה שלו ונושא בסיכוני הביצוע שלהם".

מחסור בחומרי בנייה

עלייה במחירי חומרי בנייה, מחסור בפלדה, מחסור בבטון, קשיי יבוא, כל אלה הם סיכונים עסקיים שהקבלן הוותיק נדרש לצפות ולהתכונן אליהם. בית משפט השלום בחיפה קבע כי קבלן מקצועי אמור להחזיק מלאי חיץ ולגוון ספקים.

עיכובים ברישוי ובוועדות תכנון

עיכובים בקבלת היתר בנייה, דרישות לשינויים מצד ועדת התכנון, תיקוני תוכניות, כולם ידועים לקבלן מראש כחלק טבעי מתהליך הבנייה. הקבלן חתם על החוזה מרצון ואמור לתת מרווח זמן לתהליכים אלה.

תנאי מזג אוויר רגילים

גשמי חורף, חום קיץ, כל אלה אינם כוח עליון. תנאי מזג אוויר קיצוניים במיוחד וחריגים סטטיסטית עשויים להיחשב אחרת, אך יש להוכיח את החריגות בנתונים.

קשיים פיננסיים של הקבלן

בעיות תזרים מזומנים, קשיי מימון, עלויות גבוהות מהצפוי, אינם כוח עליון בשום פנים. הקבלן נטל על עצמו סיכון עסקי בחתימה על החוזה.

כוח אדם

קושי בגיוס עובדים, עובדים שפרשו, פגיעה בקצב עבודה בשל תחלופת כוח אדם, אלה הם סיכוני ניהול שגרתיים של כל פרויקט בנייה.

כיצד בוחן בית המשפט טיעון כוח עליון

כשקבלן מעלה טיעון כוח עליון, בית המשפט בוחן מספר שאלות מהותיות:

• האם האירוע הנטען אכן חרג מהצפוי הסביר בענף הבנייה?
• האם הקבלן נקט כל הצעדים הסבירים למניעת הנזק ולצמצומו?
• האם קיים קשר סיבתי ישיר בין האירוע לבין האיחור?
• מה היה משך האיחור שניתן לייחסו ישירות לאירוע?
• האם הקבלן הודיע לרוכשים על האירוע בזמן סביר?

בתי המשפט נוטים לפרש טיעוני כוח עליון בצמצום, כיוון שקביעת כוח עליון שוללת את זכות הרוכש לפיצוי שנקבעה בחוק להגנתו.

האם חוזה הרכישה יכול להרחיב את הגדרת כוח עליון?

קבלנים מנוסים מנסים לעיתים להכניס לחוזה הרכישה סעיפי כוח עליון רחבים במיוחד, הכוללים נסיבות שאינן מוגדרות בחוק. בית המשפט העליון קבע כי סעיפים כאלה, ככל שהם פוגעים בזכות הפיצוי הסטטוטורית של הרוכש, הם בגדר תנאי מקפח ואינם תקפים. חוק המכר הוא חוק צרכני מגן, ולא ניתן להתנות על הוראותיו לרעת הרוכש.

פיצויים גם בנסיבות חלקיות

גם כשבית המשפט מכיר בחלק מהאיחור ככוח עליון, אין משמעות הדבר פטור מלא. הקבלן יהיה חייב בפיצוי על יתרת תקופת האיחור שלא הוכחה כנסיבת כוח עליון. למשל, אם הבנייה עצרה בשל מלחמה ל-3 חודשים, אך האיחור הכולל הוא 10 חודשים, הקבלן עדיין חייב בפיצוי על 7 חודשים.

מה לעשות כשהקבלן טוען כוח עליון

1. אל תחתמו על כל מסמך המאשר את טיעון הקבלן.
2. בקשו ממנו הוכחות בכתב לנסיבות הכוח העליון הנטען.
3. תעדו את כל ההתקשרויות עם הקבלן בנושא האיחור.
4. פנו לעורך דין המתמחה בתחום לפני שאתם מגיבים לקבלן.
5. בדקו את משך האיחור בפועל מול המועד החוזי המדויק.

משרד לב-טייב עומד לרשותכם לבחינת המקרה ומתן ייעוץ ראשוני ללא עלות. פנו אלינו בטלפון 072-2428822.

לקבלת מידע נוסף על זכויותיכם, בקרו בדף המרכזי שלנו בנושא עורך דין איחור במסירת דירה.

שאלות נפוצות

האם מגפת הקורונה מוכרת כוח עליון לגבי איחורים שהתרחשו ב-2021?

רק בתקופות שבהן הוטלו איסורי עבודה רשמיים בענף הבנייה. לאחר שהותרה החזרה לעבודה, האיחורים אינם מוגנים תחת כוח עליון, גם אם הקבלן טוען שיש לו קשיים בגיוס עובדים עקב הקורונה.

הקבלן שלח לי הודעה על כוח עליון חודשיים לאחר שהתרחש האירוע. האם זה תקף?

עיכוב בהודעה עשוי להשפיע על תקפות הטענה. הפסיקה אינה נוקבת במועד מדויק, אך ככלל, הודעה שנשלחה זמן רב לאחר האירוע מחלישה את הטענה. פנו לייעוץ משפטי לבחינת נסיבותיכם הספציפיות.

הקבלן טוען שביתת עובדים כוח עליון. האם הוא צודק?

שביתה של עובדים ספציפיים בפרויקט, או של קבלן משנה, אינה כוח עליון. שביתה כוללת בענף הבנייה עשויה להיחשב אחרת, אך יש לבחון כל מקרה לגופו.

יש לי סעיף בחוזה שמגדיר כוח עליון רחב. האם אני כבול לו?

לא בהכרח. סעיפי חוזה הפוגעים בזכות הפיצוי הסטטוטורית של הרוכש עשויים להיות בטלים בשל היותם תנאי מקפח. פנו לעורך דין לבחינת הסעיף הספציפי.

כמה זמן יש לי לתבוע פיצוי על איחור, גם אם הקבלן טוען כוח עליון?

תקופת ההתיישנות לתביעת פיצוי לפי חוק המכר היא 7 שנים ממועד מסירת הדירה. אין לחכות יתר על המידה, כיוון שתיעוד ראיות קל יותר בסמוך לאירועים. פנו אלינו לייעוץ ראשוני בחינם בטלפון 072-2428822.