מאז פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" באוקטובר 2023, עשרות קבלנים הציגו מכתבים לרוכשים בהם הם מכריזים על "כוח עליון" ופוטרים את עצמם מחבות לפיצוי על איחור במסירה. אבל הכרזה על כוח עליון איננה מספיקה. החוק הישראלי מציב תנאים ברורים שקבלן חייב לעמוד בהם לפני שיוכל לטעון פטור, ורבים מהקבלנים אינם עומדים בהם.
מהו כוח עליון לפי חוק המכר?
הגדרה משפטית
סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע כי קבלן יכול לטעון כוח עליון אם מדובר באירוע שלא היה ניתן לצפות ולמנוע, שאינו בשליטת הקבלן, ושגרם ישירות לעיכוב בבנייה. הקבלן חייב להוכיח את שלושת התנאים הללו, ולא רק להכריז על "מלחמה" כסיבה לאיחור.
מה בתי המשפט קובעים
גם כאשר מדינה נמצאת במצב מלחמה, בית המשפט בוחן כל מקרה לגופו. שאלות מרכזיות שבית המשפט שואל: האם האיחור נגרם מהמלחמה דווקא? האם הקבלן נקט בכל האמצעים הסבירים להמשיך בבנייה? האם חלק מהאיחור מקורו בסיבות שאינן קשורות למלחמה? האם הקבלן הודיע לרוכש בזמן על האיחור וסיבתו?
תיקון 9 וכוח עליון
תיקון 9 לחוק המכר (דירות) שנכנס לתוקף ב-2022 הכיר בפגיעת מגפת הקורונה כמצב כוח עליון, אך קבע מסגרת ברורה לתנאיו. גם ביחס למלחמה, על הקבלן להוכיח קשר ישיר בין האירוע לאיחור. ראו: תיקון 9 לחוק המכר.
גבולות הפטור: מה הקבלן לא יכול לעשות
לא ניתן לטעון כוח עליון על כל תקופת האיחור
גם אם מוכרת עילת כוח עליון, היא פוטרת את הקבלן רק מהיקף הזמן שנגרם ישירות מהאירוע. אם הבנייה עוכבה שישה חודשים בגלל מלחמה, אך הקבלן איחר שמונה עשר חודשים, הפטור חל רק על שישה החודשים. על שנים עשר החודשים הנותרים מגיע פיצוי.
הקבלן חייב להוכיח את הקשר הסיבתי
קבלן שהתחיל לאחר לפני פרוץ המלחמה, או שהוביל פרויקטים אחרים שלו ללא עיכוב, לא יכול לטעון כוח עליון על כל האיחור. הוכחת הקשר הסיבתי היא חובת הקבלן, לא חובת הרוכש.
מה עושים כאשר מקבלים הודעת כוח עליון
- קראו את ההודעה בקפידה: האם הקבלן מציין את משך העיכוב הספציפי שנגרם מהמלחמה?
- בדקו מתי הייתה אמורה להיות המסירה לפי החוזה המקורי
- בדקו האם הקבלן כבר איחר לפני פרוץ המלחמה
- אל תחתמו על כל מסמך שהקבלן מציג לפני התייעצות עם עורך דין
- שמרו את כל המסמכים: מכתב כוח עליון, חוזה, נספחי תשלום
לייעוץ ראשוני ללא עלות: צרו קשר או 072-2428822.
שאלות נפוצות
הקבלן שלח מכתב שכוח עליון פוטר אותו מכל פיצוי. האם זה נכון?
לא בהכרח. מכתב כוח עליון אינו פוטר אוטומטית את הקבלן. הוא רק פותח את הדיון לגבי חלק מתקופת האיחור. אם האיחור ארוך מהעיכוב שנגרם ישירות מהמלחמה, מגיע פיצוי על ההפרש. פנו לעורך דין לבדיקת המקרה הספציפי.
הפרויקט שלנו נמצא בדרום ישראל. האם זה משפיע?
מיקום הפרויקט רלוונטי. פרויקטים שהקרקע שלהם ממוקמת באזורי עימות (עוטף עזה, גבול לבנון) עשויים לזכות להכרה רחבה יותר של כוח עליון. פרויקטים במרכז הארץ, שם לא נפגעה הבנייה ישירות, יתקשו לטעון אותו טיעון. ראו: עמוד ראשי: איחור במסירת דירה.
הקבלן לא שלח כל הודעה על האיחור. מה ניתן לדרוש?
אם הקבלן לא הודיע לרוכש על האיחור ועל הסיבה לו בתוך זמן סביר, זכות הטענה לכוח עליון עלולה להיפגע. חוסר הודעה הוא טיעון שניתן להעלות נגד הקבלן. ראו: קבלן שלא משלם פיצוי.
