כאשר קבלן פושט את הרגל לפני מסירת הדירה, או כאשר הוא מאחר ומסרב לשלם פיצוי, הערבות הבנקאית שסיפק בעת חתימת החוזה הופכת לקו ההגנה החשוב ביותר של הרוכש. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, חייב את הקבלן לספק ערבות בנקאית על כל תשלום שהרוכש שילם. הבנת מתי וכיצד ניתן לממש ערבות זו היא ידע שכל רוכש דירה חייב להחזיק.
מהי ערבות בנקאית ומה היא מבטיחה?
הגדרת הערבות
הערבות הבנקאית היא ערבות שהבנק נותן לרוכש הדירה. הבנק מתחייב להחזיר לרוכש את כל הסכום ששילם, אם הקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו. הערבות ניתנת לכל תשלום מצטבר, ומוחלפת או מעודכנת עם כל תשלום נוסף שהרוכש מבצע. ללא ערבות בנקאית (או בטוחה חלופית מותרת), אסור לקבלן לגבות מהרוכש יותר מ-7% ממחיר הדירה.
מתי ניתן לממש את הערבות
ניתן לממש את הערבות הבנקאית בשני מצבים עיקריים: האחד, כאשר הקבלן פושט את הרגל, נכנס לפירוק, או מוקם לו כונס נכסים, והדירה לא נמסרה. השני, כאשר עבר המועד החוזי למסירה והמסירה לא בוצעה ביותר מתקופה מסוימת שנקבעת בחוק. מימוש הערבות אינו פוטר את הרוכש מתביעת פיצויים נפרדת על האיחור.
קשר בין הערבות הבנקאית לפיצוי על איחור
שני הליכים נפרדים
תביעת פיצוי על איחור לפי חוק המכר (דירות) ומימוש ערבות בנקאית הם שני הליכים משפטיים שונים. ניתן לנהל שניהם במקביל. מימוש הערבות מחזיר את כספי הרוכש ששולמו לקבלן. פיצוי על האיחור מפצה על הנזק שנגרם מהאיחור עצמו.
ערבות בנקאית כנשק מיקוח
עצם קיומה של הערבות הבנקאית מחזקת את עמדת הרוכש במשא ומתן. קבלן שיודע שהרוכש יכול לממש את הערבות ולקבל את כספו בחזרה, בעוד שהדירה תישאר בידיו ללא קונה, מוכן יותר לסגור פשרה. ראו: קבלן שלא משלם פיצוי.
מצב מיוחד: קבלן בקשיים
מה עושים אם הקבלן בקשיים כספיים
כאשר מופיעות אינדיקציות לקשיים כספיים של הקבלן: עיכובים חריגים, ספקים שאינם מקבלים תשלום, לחצים להסכם פשרה מהיר, אלה סימנים שיש לפנות לעורך דין מיידית. יש לבחון את תקפות הערבות הבנקאית ולוודא שניתן לממשה ללא תנאים מגבילים.
- בדקו שהערבות הבנקאית עדכנית ומשקפת את מלוא הסכום ששולם
- ודאו שאין תנאים מיוחדים בערבות שמגבילים את מימושה
- שמרו את כל הערבויות שקיבלתם לאורך הדרך
- פנו לבנק לאשר שהערבות תקפה לפני שמנסים לממשה
לייעוץ ראשוני ללא עלות: צרו קשר או 072-2428822.
שאלות נפוצות
הקבלן ביקש ממני להחזיר את הערבות בתמורה לחוזה שכירות עד שהדירה תימסר. האם כדאי?
לא. אל תחזירו ערבות בנקאית בשום מצב לפני קבלת הדירה. הערבות היא ההגנה שלכם. הצעה כזו מהקבלן עשויה להעיד על קשיים כספיים ולא על פתרון. התייעצו עם עורך דין לפני כל החלטה.
האם ניתן לממש ערבות בנקאית בגלל איחור בלבד, ללא פשיטת רגל?
כן, בתנאים מסוימים. החוק מגדיר מצבים בהם ניתן לממש ערבות גם ללא פשיטת רגל, כולל איחור משמעותי מעבר למועד החוזי. אולם תנאי המימוש תלויים בנוסח הספציפי של הערבות ובנסיבות המקרה. ראו: עמוד ראשי: איחור במסירת דירה.
אין לי ערבות בנקאית. האם יש לי הגנה אחרת?
חוק הבטחת השקעות מתיר לקבלנים לספק בטוחות חלופיות: ביטוח, שעבוד קרקע, או הפקדת כספים בנאמנות. בדקו אם יש לכם כזו. ללא כל בטוחה, מדובר בהפרה של חוק הבטחת ההשקעות, וייתכן שאתם זכאים לסעד. ראו: תיקון 9 לחוק המכר.
