תביעות ועד בית נגד קבלנים על ליקויים בגג, מעלית, חניה ומתקנים משותפים
מהם ליקויי בנייה ברכוש המשותף?
פגמים באלמנטים שאינם בתוך דירה פרטית: לובי, מעלית, גג, חניה משותפת, גן, מערכות בניין. אחריות הקבלן זהה כמו לדירה פרטית, אבל התובע לרוב הוא ועד הבית או החברה לניהול. רוכש פרטי יכול לתבוע אם הליקוי משפיע ישירות עליו.
ועד הבית הגיע עם דוח מעלית מקולקלת, גג שנדלף לכל הדיירים, ומרדף בין הקבלן לחברת הניהול על אחריות. ליקויים ברכוש המשותף מורכבים יותר מליקויים בדירה פרטית, אך הזכויות המשפטיות לא פחות חזקות. חוק המכר (דירות) חל גם על הרכוש המשותף, והקבלן חייב לתקן ליקויים בחניה, בגג, במבואות, במעלית ובכל מרכיב משותף אחר.
מה נכלל ברכוש המשותף?
חלקים שהוגדרו ברכוש המשותף בחוק
חוק בתים משותפים, תשכ"ה-1965, מגדיר את הרכוש המשותף ככולל את הגג, היסודות, הקירות החיצוניים, חדר המדרגות, הלובי, החניה, המעלית, צנרת ראשית, מתקני חשמל משותפים, וכל שטח שלא הוצמד לדירה ספציפית. כל אחד מהמרכיבים הללו כפוף לתקופות בדק ואחריות לפי חוק המכר.
מה קורה כאשר הליקוי ברכוש המשותף גורם לנזק בדירה פרטית?
גג משותף שדולף לתקרת הדירה, צינור ראשי שמציף את מרתף החניה, ואיזמל תשתית שפוגע בדירות מגורים, כולם מקנים לבעל הדירה הספציפי תביעה נפרדת על הנזק לדירתו, בנוסף לתביעת ועד הבית בשם כלל הדיירים.
מי רשאי לתבוע ליקויים ברכוש המשותף?
ועד הבית בשם כלל הדיירים
ועד הבית הוא הגוף המשפטי המוסמך לתבוע בשם כלל בעלי הדירות בנושאים הנוגעים לרכוש המשותף. תביעה של ועד הבית יעילה יותר מבחינת עלות-תועלת, שכן עורך הדין אחד מייצג את כל הדיירים. הפיצוי שייפסק יושב לקרן הדירות לשיפוץ ותיקון.
בעל דירה ספציפי
בעל דירה יכול לתבוע באופן עצמאי ליקויים ברכוש המשותף שגרמו נזק ישיר לדירתו, גם אם ועד הבית לא פעל. ניתן גם לתבוע יחד עם שכנים שספגו ליקויים דומים בתביעה קבוצתית. ראו: תביעה קבוצתית בגין ליקויי בנייה.
ליקויים נפוצים ברכוש המשותף
- גג ומרפסת גג: איטום לקוי שגורם לדליפות בכל הדירות העליונות
- חדר מדרגות ולובי: ריצוף שנפרד, תאורה לקויה, כניסות לא בטיחותיות
- מעלית: כשלים תפעוליים שמקורם בהתקנה לקויה ולא בבלאי
- חניה: רטיבות עולה, ריצוף לא ישר, תאורת חירום לקויה
- גינה וגדר: מבנים שלא עומדים במפרט שהובטח
- מתקנים: חדרי אשפה, חדרי הסקה, ניקוז גשמים ראשי
לייעוץ משפטי ראשוני: צרו קשר או 072-2428822.
מסמכים נדרשים לתיק
- פרוטוקולי ועד הבית המתעדים את הליקוי
- חוזה הרכישה המקורי של הבניין
- חוות דעת מהנדס או מנוסה רלוונטי
- תמונות ותיעוד ויזואלי של הליקוי
- התכתבות עם הקבלן או חברת הניהול
- הצעות מחיר לתיקון הליקוי
- מסמכי ביטוח של הבניין
מתי כדאי לפנות לעורך דין
- גג משותף דולף לכמה דירות בבניין
- מעלית מקולקלת מהבנייה ולא מבלאי
- חניה משותפת עם רטיבות עולה או ריצוף פגום
- לובי או חדר מדרגות עם ליקויי בטיחות
- מערכות בניין משותפות לא תקינות מהבנייה
- הקבלן מסרב לתקן ליקוי ברכוש המשותף
ההליך, שלב אחר שלב
- איסוף ראיות ותיעוד.ועד הבית מתעד את הליקוי, אוסף חוות דעת מהנדס ומנסה פתרון ישיר עם הקבלן
- בדיקת תקופות בדק.בחינה האם הליקוי נמצא בתקופת הבדק הרלוונטית הקבועה בחוק ואיסוף מסמכי הרכישה המקוריים
- הכנת תביעה.הכנת כתב תביעה בשם ועד הבית, צירוף חוות דעת מומחה ותיעוד הניסיונות לפתרון
- הגשת התביעה.הגשה לבית המשפט המוסמך והמתנה לתגובת הקבלן או חברת הביטוח שלו
- ניהול ההליך.ליווי משפטי עד לפסק דין או הסדר פשרה, כולל פיקוח על ביצוע התיקונים
שאלות נפוצות
הקבלן טוען שהאחריות על הרכוש המשותף עברה לחברת הניהול. נכון?
לא. אחריות הקבלן לפי חוק המכר היא ישירה ואינה יכולה לעבור לחברת ניהול. חברת ניהול אחראית על תחזוקה שוטפת, לא על ליקויים מקוריים שמקורם בבנייה לקויה.
חלק מהדיירים לא מוכנים להצטרף לתביעה. האם אפשר לתבוע בלעדיהם?
כן. ועד הבית יכול לתבוע בשם הרוב גם ללא הסכמת כל בעלי הדירות. בנוסף, כל בעל דירה יכול לתבוע בנפרד על הנזק הספציפי לדירתו. אי-השתתפות של שכן לא מונעת מהאחרים לממש זכויותיהם.
מי מקבל את הפיצוי בתביעה של ועד הבית?
הפיצוי נכנס לקרן הבניין ומשמש לתיקון הליקוי ולשיפוצים נוספים. אם יש עודף, הוא מחולק בין בעלי הדירות לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף או נשמר לצרכי הבניין העתידיים.
האם בעל דירה יכול לתבוע באופן עצמאי ליקוי ברכוש המשותף?
כן, אם הליקוי גרם נזק ישיר לדירתו. למשל, גג דולף שפגע בתקרת הדירה או צינור ראשי שהציף את החניה הפרטית. במקרים כאלה ניתן לתבוע גם ללא פעולה של ועד הבית.
כמה זמן לוקח בדרך כלל תיק של ליקויי רכוש משותף?
תלוי במורכבות הליקוי ובשיתוף הפעולה של הקבלן. תיקים פשוטים עם קבלן משתף פעולה יכולים להסתיים תוך חודשים. תיקים מורכבים עם התנגדות יכולים להימשך שנה-שנתיים עד לפסק דין סופי.
מה קורה אם הקבלן כבר לא קיים או פשט רגל?
ניתן לבדוק אם יש ביטוח אחריות מקצועית של הקבלן שעדיין בתוקף, או לתבוע את המפקח מטעם הקבלן. במקרים מסוימים ניתן גם לפנות לקרן הפיצויים של לשכת הקבלנים, אם הקבלן היה חבר בה.
האם ניתן לתבוע ליקויים ברכוש המשותף שהתגלו אחרי תום תקופת הבדק?
קשה יותר, אבל לא בלתי אפשרי. אם ניתן להוכיח שהליקוי היה קיים מהבנייה אך התגלה מאוחר יותר, או שמדובר בליקוי מבני חמור, ייתכן שעדיין ניתן לתבוע. כל מקרה נבחן לגופו.
מה ההבדל בין תביעה של ועד בית לתביעה קבוצתית של דיירים?
תביעה של ועד הבית מתמקדת ברכוש המשותף ומיועדת לתיקון הליקוי לטובת כל הדיירים. תביעה קבוצתית של דיירים מתמקדת בנזקים אישיים שנגרמו לכל דייר בנפרד מאותו ליקוי.
האם חובה לנסות לפתור עם הקבלן לפני הגשת תביעה?
לא חובה משפטית, אבל מומלץ מאוד. ניסיון פתרון מוקדם חוסך זמן ועלויות, ובית המשפט רואה בעין יפה מי שניסה לפתור בדרכי שלום. בנוסף, זה יכול לחזק את התביעה אם הקבלן יסרב לשתף פעולה.
למה לבחור בלב-טייב לתחום זה
עו"ד משה טייב
יו"ר ועדת נזיקין במחוז תל אביב, מ"מ יו"ר ועד מחוז תל אביב
עו"ד משה טייב , בעלים ומייסד משרד לב-טייב עורכי דין. עם מאז 2010 מצטבר בליטיגציית תאונות עבודה, נזיקין וביטוח לאומי, מייצג עובדים נפגעים מול המוסד לביטוח לאומי ומול מעסיקים. השלים הכשרה מתקדמת של 250 שעות בפיתוח ויישומי AI לצורך ניתוח מסמכים, חוות דעת רפואיות ותיקי נכות מורכבים, כלי שמשפר את היכולת לזהות פערים בהחלטות ועדות ולתקוף אותן בצורה ממוקדת.
יש לכם תיק שאתם רוצים לבדוק?
פנו אלינו לייעוץ ראשוני, נבחן את החומרים ונחזור עם הערכה ראשונה.
עודכן: 2026-05-07 | משרד עורכי דין לב-טייב
