ועד הבית הגיע עם דוח מעלית מקולקלת, גג שנדלף לכל הדיירים, ומרדף בין הקבלן לחברת הניהול על אחריות. ליקויים ברכוש המשותף מורכבים יותר מליקויים בדירה פרטית, אך הזכויות המשפטיות לא פחות חזקות. חוק המכר (דירות) חל גם על הרכוש המשותף, והקבלן חייב לתקן ליקויים בחניה, בגג, במבואות, במעלית ובכל מרכיב משותף אחר.
מה נכלל ברכוש המשותף?
חלקים שהוגדרו ברכוש המשותף בחוק
חוק בתים משותפים, תשכ"ה-1965, מגדיר את הרכוש המשותף ככולל את הגג, היסודות, הקירות החיצוניים, חדר המדרגות, הלובי, החניה, המעלית, צנרת ראשית, מתקני חשמל משותפים, וכל שטח שלא הוצמד לדירה ספציפית. כל אחד מהמרכיבים הללו כפוף לתקופות בדק ואחריות לפי חוק המכר.
מה קורה כאשר הליקוי ברכוש המשותף גורם לנזק בדירה פרטית?
גג משותף שדולף לתקרת הדירה, צינור ראשי שמציף את מרתף החניה, ואיזמל תשתית שפוגע בדירות מגורים, כולם מקנים לבעל הדירה הספציפי תביעה נפרדת על הנזק לדירתו, בנוסף לתביעת ועד הבית בשם כלל הדיירים.
מי רשאי לתבוע ליקויים ברכוש המשותף?
ועד הבית בשם כלל הדיירים
ועד הבית הוא הגוף המשפטי המוסמך לתבוע בשם כלל בעלי הדירות בנושאים הנוגעים לרכוש המשותף. תביעה של ועד הבית יעילה יותר מבחינת עלות-תועלת, שכן עורך הדין אחד מייצג את כל הדיירים. הפיצוי שייפסק יושב לקרן הדירות לשיפוץ ותיקון.
בעל דירה ספציפי
בעל דירה יכול לתבוע באופן עצמאי ליקויים ברכוש המשותף שגרמו נזק ישיר לדירתו, גם אם ועד הבית לא פעל. ניתן גם לתבוע יחד עם שכנים שספגו ליקויים דומים בתביעה קבוצתית. ראו: תביעה קבוצתית בגין ליקויי בנייה.
ליקויים נפוצים ברכוש המשותף
- גג ומרפסת גג: איטום לקוי שגורם לדליפות בכל הדירות העליונות
- חדר מדרגות ולובי: ריצוף שנפרד, תאורה לקויה, כניסות לא בטיחותיות
- מעלית: כשלים תפעוליים שמקורם בהתקנה לקויה ולא בבלאי
- חניה: רטיבות עולה, ריצוף לא ישר, תאורת חירום לקויה
- גינה וגדר: מבנים שלא עומדים במפרט שהובטח
- מתקנים: חדרי אשפה, חדרי הסקה, ניקוז גשמים ראשי
לייעוץ ראשוני ללא עלות: צרו קשר או 072-2428822.
שאלות נפוצות
הקבלן טוען שהאחריות על הרכוש המשותף עברה לחברת הניהול. נכון?
לא. אחריות הקבלן לפי חוק המכר (דירות) היא ישירה ואינה יכולה לעבור לחברת ניהול. חברת ניהול אחראית על תחזוקה שוטפת, לא על ליקויים מקוריים שמקורם בבנייה לקויה. הקבלן הוא שנשא ויישא באחריות לתיקון ליקויים בתקופות הבדק.
חלק מהדיירים לא מוכנים להצטרף לתביעה. האם אפשר לתבוע בלעדיהם?
כן. ועד הבית יכול לתבוע בשם הרוב גם ללא הסכמת כל בעלי הדירות. בנוסף, כל בעל דירה יכול לתבוע בנפרד על הנזק הספציפי לדירתו. אי-השתתפות של שכן לא מונעת מהאחרים לממש את זכויותיהם. ראו: עמוד ראשי: ליקויי בנייה.
הבניין ישן עשר שנים. האם עדיין ניתן לתבוע ליקויים ברכוש המשותף?
לאחר תום תקופות הבדק והאחריות, קשה יותר לתבוע ליקויים מקוריים. אולם ליקויים מבניים חמורים (שבע שנות בדק) ייתכן שעדיין ניתנים לתביעה בבנין בן עשר שנים, אם הוכח שהגורם הוא פגם בנייה מקורי. כל מקרה נבחן לגופו. ראו: תקופות בדק ואחריות.
