לא כל ליקוי בנייה ניתן לתיקון מלא. לעיתים, גם לאחר שקבלן מנסה לתקן, הדירה אינה חוזרת למצבה המובטח בחוזה. בעיות כגון פגם בבנייה שגרם לצלצולי רעש קבועים מהקומות הגבוהות, ירידת גובה תקרה ממה שהובטח בתכניות, או שינוי בגמר שלא ניתן לשינוי בלי פגיעה במבנה, כולן מקנות לרוכש פיצוי בגין ירידת ערך הנכס, בנוסף לפיצוי על עלות התיקון.
מה נחשב לליקוי בלתי ניתן לתיקון?
ליקויי מבנה שאינם ניתנים לתיקון מלא
ליקוי שתיקונו ידרוש פירוק מהותי של חלקי המבנה, כגון ריצוף שלם, קירות שלמים, או תקרות, ייחשב לעתים קרובות לליקוי בלתי ניתן לתיקון. גם תיקון שיוצר פגם אסתטי מזוהה, כגון שינוי בגוון הצבע של קיר, או הבדל בגובה ריצוף, עשוי להיחשב לכזה.
חריגה מהתכנית המובטחת
שטח קטן יותר ממה שהובטח בחוזה, מפרט גמר שונה ממה שסוכם, או תצורה שאינה תואמת את הדירה שנמכרה, כולם מהווים ליקויים שאינם ניתנים לתיקון במלואם. כאשר שטח הדירה קטן ב-3 מ"ר ממה שהובטח, לא ניתן להרחיב אותה בדיעבד. הפיצוי הוא כספי, על פי ירידת ערך ביחס לסטייה מהמפרט.
רעש ורטט קבועים
מנגנוני מעלית שמרעידים את דירת הגג, צינורות ניקוז שמשמיעים רעש בלתי נסבל, או תחנת כוח שנבנתה סמוך לדירה שלא כפי שהוצג בתכניות, כולם ליקויים שקשה לתקן ולפיהם ניתן לתבוע ירידת ערך. ראו: תביעה על בנייה לא תקנית.
כיצד מחשבים פיצוי על ירידת ערך?
שמאי מקרקעין
ירידת ערך הנכס נקבעת על ידי שמאי מקרקעין, לא על ידי מהנדס. השמאי משווה את שווי הדירה עם הליקוי לשוויה ללא הליקוי בשוק הנוכחי. ירידת ערך של 5%-15% מסכום הדירה אינה נדירה בתיקים בהם מדובר בליקויים מהותיים שאינם ניתנים לתיקון.
גורמים המשפיעים על שיעור הירידה
מיקום הדירה בבניין (דירת גג עם ליקוי באיטום), ייחודיות הגמר שסוכם, ופגיעה בנוחות המגורים לאורך זמן, כולם גורמים שהשמאי מביא בחשבון. דירה שנמכרה בפרמיה בגלל מפרט מיוחד, ונמסרה עם מפרט פחות מובחר, תציג ירידת ערך גבוהה יחסית.
כיצד פועלים?
- קבלו חוות דעת מהנדס לגבי מהות הליקוי ואי-תיקונו המלא
- קבלו חוות דעת שמאי מקרקעין לגבי שיעור ירידת הערך
- תעדו את המפרט שהובטח מול המצב שנמסר
- הגישו דרישה בכתב לפיצוי כספי ולא לתיקון
- אם הקבלן מסרב, הגישו תביעה לבית משפט השלום
לייעוץ ראשוני ללא עלות: צרו קשר או 072-2428822.
שאלות נפוצות
הקבלן מציע לתקן אבל אני לא מאמין שהתיקון יפתור את הבעיה. מה עושים?
ניתן לדרוש פיצוי כספי ישירות, מבלי להמתין לניסיון תיקון שעשוי להיכשל. עורך דין יכול להגיש תביעה לפיצוי מיידי כאשר המהנדס מאשר שהליקוי אינו ניתן לתיקון מלא. בית המשפט יעדיף פיצוי כספי על פני ניסיון תיקון כושל שלישי. ראו: חוות דעת מהנדס בליקויי בנייה.
כמה פיצוי ניתן לקבל על ירידת ערך?
הפיצוי על ירידת ערך מחושב כאחוז משווי הדירה, לפי חוות דעת שמאי. בתיקים עם ליקויים מהותיים, ירידת ערך של 5%-20% מהמחיר ששולם אינה נדירה. בנוסף, ניתן לתבוע את עלות תיקון הליקויים הניתנים לתיקון, עוגמת נפש, והוצאות נלוות. ראו: פיצויים בגין ליקויי בנייה.
ביצעתי שינויים בדירה לאחר המסירה. האם זה יפגע בתביעה?
שינויים בדירה שאינם קשורים לליקוי לא יפגעו בתביעה. אך שינויים שמחפים על ליקוי מקורי או שמקשים על זיהויו עלולים לפגוע בחוות הדעת של המהנדס. לכן מומלץ לתעד ולצלם כל ליקוי לפני ביצוע כל עבודה בדירה. ראו: עמוד ראשי: ליקויי בנייה.
