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作者：律师莫希·塔伊布
新公寓中的建筑缺陷与不符合约定：您作为买方的权利是什么？
向开发商购买新公寓是人生中最重要的财务决策之一。当交付的公寓与承诺不符时，买家将面临艰难的现实。中央区法院的一项重要判决就发现建筑缺陷和不符合约定的新公寓买家的权利作出了重要阐明。
案件事实：卡迪玛的开发项目
本案中，18名买家于1999年在卡迪玛哈利蒙街购买了Pelasim公司开发项目中的9套公寓。收房时，他们发现合同承诺与现实之间存在重大差异：房间数量少于约定、房间未达到所需标准，以及其他建筑缺陷。
买家提起诉讼，要求就缺陷和不符合约定获得赔偿。该案提出了关于”外观不符合”性质以及以色列销售法律下卖方义务范围的重要法律问题。
什么是”外观不符合”？
本案的核心问题之一是”外观”与”隐蔽”不符合之间的区别。外观不符合，表面上看是检查时即可发现的问题 — 但法院阐明了一个重要细节：只有在无需专业知识的情况下可以发现的不符合，才被视为”外观”不符合。
本案中，部分缺陷需要专业知识才能识别。法院认定这些缺陷不能被视为”外观”不符合，因此买家即使在接收公寓后仍有权就此要求赔偿。
“实际状况”条款不能免除卖方责任
Pelasim公司主张，买家已”按现状”接受了公寓，合同中关于公寓”实际状况”的条款使其免于承担缺陷责任。法院断然驳回了这一论点。
法院认定，根据《房屋销售法》，卖方不得以合同方式放弃其对买方的法定义务。该法律规定了不能通过合同规避的强制性保护条款。这一原则至关重要：即使您签署了含有”实际状况”条款的合同，您也不会因此失去就肉眼不可见的建筑缺陷要求赔偿的权利。
赔偿：缺陷修缮费用加精神损害
法院判决买家就所有已记录的建筑缺陷修缮费用获得赔偿。此外，法院还额外判决了精神损害赔偿，金额为修缮费用的10%，承认在存在缺陷的公寓中生活会造成超越经济损失的真实痛苦。
作为公寓买家您需要了解的内容
这一判决包含几条实际启示。首先，从收房那一刻起记录一切，拍摄每处缺陷并要求书面答复。其次，不要被合同中的”实际状况”条款所吓倒。第三，若怀疑存在需要专业评估才能识别的缺陷，请立即聘请专家。第四，立即行动，诉讼时效有限制。
问题与解答
我们收到了一套有缺陷的公寓。开发商说我们已”按现状”接受。我们无能为力了吗？
不。”实际状况”条款不能免除卖方的强制性法定义务。记录缺陷，维护您的权利。联系Lev-Taieb：072-2428822。
如何判断缺陷是”外观”的还是”隐藏”的？
只有无需专业知识即可发现的缺陷才属于”外观”缺陷。若需要专业人士（工程师、承包商）才能识别，则很可能是隐蔽缺陷，索赔的诉讼时效更长。
我可以在修缮费用之外要求精神损害赔偿吗？
可以。法院承认在有缺陷的公寓中生活会造成真实痛苦，通常判决修缮费用10%左右的精神损害赔偿。
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