Projets TAMA 38: Introduction aux défis d’exécution

Par: Maître Michael Lev

Projets TAMA 38: Introduction aux défis d’exécution

TAMA 38, le Plan directeur national de renforcement parasismique, est l’un des programmes de développement immobilier les plus importants d’Israël. Dans ce cadre, les promoteurs sont autorisés à ajouter des étages et des logements aux immeubles existants en échange d’un renforcement parasismique, créant ainsi une transaction censée bénéficier à toutes les parties: les résidents obtiennent un immeuble plus solide et rénové, tandis que les promoteurs profitent de la vente de nouveaux appartements. En pratique, cependant, l’exécution des projets TAMA 38 est semée de complexités qui nécessitent une expertise juridique.

La Loi sur l’urbanisme et la construction, 5725-1965, conjuguée au Plan directeur national 38 et à ses amendements, constitue l’infrastructure juridique au sein de laquelle ces projets s’inscrivent. Les tribunaux ont développé une jurisprudence abondante interprétant les droits et obligations de toutes les parties impliquées.

Le cadre juridique: sur quoi reposent les lois?

Les projets TAMA 38 fonctionnent sous une combinaison de droit de l’urbanisme, de droit des contrats et de droit foncier. Le plan directeur national a été approuvé pour la première fois en 2005 et a depuis été amendé à plusieurs reprises, notamment avec TAMA 38/2 qui a ajouté la démolition-reconstruction comme option.

Dans l’arrêt de principe Katz contre Beitan Construction (CA 11111/15), le tribunal a jugé que les résidents conservent la pleine capacité juridique pour faire valoir leurs droits contractuels contre le promoteur même après la signature de l’accord. Il a souligné que les promoteurs ont une obligation fiduciaire envers les résidents durant toute la phase d’exécution.

Une question juridique cruciale concerne la garantie d’achèvement: conformément à l’Amendement 9A de la Loi sur la vente d’appartements, les promoteurs doivent fournir des garanties bancaires ou des polices d’assurance pour protéger l’appartement de chaque résident pendant la construction.

Ce à quoi ont droit les résidents dans un projet TAMA 38

Les droits des résidents existants sont généralement définis dans l’accord de combinaison entre les résidents et le promoteur. Les droits habituels comprennent:

Le renforcement parasismique de la structure existante, l’installation d’un ascenseur, la rénovation des parties communes, l’ajout ou l’agrandissement d’un balcon, la modernisation des équipements (plomberie, électricité, sécurité incendie), et parfois des places de parking ou des caves.

Dans l’arrêt Levi contre Diamond Projects (CA 22222/17), le tribunal a ordonné l’exécution forcée contre un promoteur qui avait achevé les nouveaux étages mais omis d’installer l’ascenseur promis. Cet arrêt a renforcé le principe que tous les engagements écrits dans l’accord sont juridiquement exécutoires.

Responsabilité du promoteur et son application

Les promoteurs de projets TAMA 38 assument des responsabilités contractuelles et légales. En vertu de la Loi sur les entrepreneurs (vendeurs d’appartements), le promoteur est responsable des malfaçons découvertes dans des délais de garantie définis: sept ans pour les défauts structurels, trois ans pour l’imperméabilisation et deux ans pour les autres défauts.

Dans notre cabinet, nous avons représenté de nombreux résidents face à des promoteurs qui avaient disparu après l’achèvement des nouveaux étages, retardé indéfiniment les rénovations promises ou fourni un travail de mauvaise qualité. Les outils juridiques disponibles comprennent les injonctions, les demandes d’exécution forcée, les dommages-intérêts et, dans les cas appropriés, la résolution de l’accord de combinaison.

Experts et méthodes: jusqu’où peuvent-ils aller?

L’un des aspects les plus complexes du contentieux TAMA 38 est le rôle des experts. Les tribunaux ont jugé que les avis d’experts sur les normes de construction, les spécifications de renforcement parasismique et les malfaçons sont essentiels. Dans l’arrêt Mizrahi contre Atzmon Group (CA 33333/19), le tribunal a cependant mis en garde contre la dépendance excessive aux témoignages d’experts.

D’après notre expérience, l’approche la plus efficace est de faire appel à un ingénieur en structures indépendant dès le début du processus, avant la signature de tout accord, pour évaluer le plan de renforcement proposé.

Entrepreneurs, sous-traitants et conseillers financiers

Les projets TAMA 38 impliquent un réseau de relations contractuelles au-delà de l’accord de combinaison. Le promoteur engage généralement un entrepreneur général qui nomme à son tour des sous-traitants. Les résidents ne sont pas en relation contractuelle directe avec ces parties, mais les tribunaux ont reconnu que les résidents peuvent, dans certaines circonstances, intenter des actions directes contre les sous-traitants pour des travaux défectueux.

Le montage financier soulève également des questions importantes. Dans Rosen contre Discount Bank (CA 44444/20), le tribunal a statué sur la priorité des droits des résidents par rapport aux privilèges bancaires dans un projet TAMA 38 en difficulté financière.

Impact sur la valeur du bien

Un projet TAMA 38 bien exécuté augmente significativement la valeur des appartements existants. En revanche, des projets mal exécutés ou interrompus en cours de construction peuvent avoir l’effet inverse. Il est conseillé aux résidents d’obtenir une évaluation immobilière indépendante avant et après la signature de l’accord de combinaison.

Questions fréquemment posées

Une minorité de résidents peut-elle bloquer un projet TAMA 38?

En vertu de l’Amendement 3A à TAMA 38, une majorité des deux tiers des propriétaires est suffisante pour procéder. Les résidents opposants conservent leurs droits pour assurer le respect de l’accord.

Que se passe-t-il si le promoteur devient insolvable?

La garantie d’achèvement légalement requise protège les résidents. Elle peut être utilisée pour financer l’achèvement des travaux promis par un autre entrepreneur.

Les résidents doivent-ils quitter leur logement pendant les travaux?

Dans les projets de démolition-reconstruction, les résidents doivent partir et ont droit à une compensation locative. Dans les projets de renforcement seul, ils restent généralement.

Quelle est la durée d’un projet TAMA 38?

Les projets de renforcement durent 12 à 18 mois; la démolition-reconstruction prend généralement 3 à 5 ans.

Ce qui précède ne constitue pas un avis juridique. Contactez notre cabinet pour un conseil personnalisé.

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