Garantie bancaire lors de l’achat d’un appartement : le guide complet

La garantie bancaire est l’un des outils juridiques les plus importants pour protéger les acquéreurs d’appartements en Israël. La loi sur la vente (appartements) (protection des investissements des acquéreurs), 1974, oblige les promoteurs à fournir une sûreté pour chaque paiement effectué par l’acquéreur. Ce guide explique tout ce qu’il faut savoir.

Qu’est-ce qu’une garantie bancaire et pourquoi est-elle importante

Une garantie bancaire est un document émis par la banque à l’acquéreur, obligeant la banque à lui rembourser les sommes déposées si le promoteur manque à ses obligations. Elle protège le plus grand investissement qu’une famille ordinaire réalise dans sa vie.

Sans garantie, si le promoteur fait faillite, l’acquéreur risque de perdre son argent et de se retrouver sans appartement. Avec une garantie, l’acquéreur peut s’adresser à la banque et récupérer ses fonds.

Types de sûretés que le promoteur est tenu de fournir

La loi permet au promoteur de choisir parmi plusieurs options de protection :

Garantie bancaire : la plus répandue. La banque garantit chaque paiement effectué. Lorsque le promoteur ne respecte pas ses obligations, l’acquéreur s’adresse à la banque et récupère son argent.

Assurance : une compagnie d’assurance remplace la banque. Il est important de vérifier que la compagnie est agréée à cet effet.

Gage : le promoteur grève un bien de valeur équivalente au profit de l’acquéreur.

Inscription au registre foncier (Tabu) : si l’appartement est déjà inscrit, l’acquisition de droits au Tabu protège l’acquéreur.

Dépôt fiduciaire : les fonds de l’acquéreur sont déposés sur un compte fiduciaire que seul l’acquéreur peut débloquer.

Quand la garantie est-elle mise en jeu

La loi définit les cas dans lesquels l’acquéreur est en droit de mettre en jeu la garantie :

• Le promoteur n’a pas livré l’appartement dans les 60 jours suivant la date contractuelle.
• Le promoteur a été déclaré en faillite ou un ordre de réception a été émis.
• Un ordre de liquidation a été émis contre le promoteur.
• Les biens du promoteur ont été saisis.
• Le registre foncier a refusé d’inscrire l’appartement au nom de l’acquéreur.

Comment mettre en jeu une garantie bancaire en pratique

La mise en jeu d’une garantie requiert une procédure : l’acquéreur doit s’adresser à la banque avec la garantie originale et les documents justificatifs prouvant son droit à la mettre en jeu. La banque examine la demande et verse les fonds si les conditions sont remplies.

Il est important de conserver la garantie en lieu sûr, car une garantie perdue est très difficile à remplacer. Notez également la date d’expiration de la garantie et veillez à son renouvellement en temps utile.

Que se passe-t-il lorsque le promoteur fait faillite

C’est précisément le scénario pour lequel la garantie est prévue. Si le promoteur a fait faillite avant la livraison de l’appartement :

Premièrement, mettez en jeu la garantie bancaire immédiatement. N’attendez pas l’issue de la procédure de faillite simple.

Deuxièmement, déposez une créance dans la procédure de faillite. Même avec une garantie, vous pouvez recevoir des indemnités supplémentaires pour les dommages causés.

Troisièmement, vérifiez s’il est possible de recevoir l’appartement par l’intermédiaire d’un administrateur de biens poursuivant le projet.

5 questions fréquentes

Des garanties sont-elles requises pour chaque paiement ?

Oui. En vertu de la loi, le promoteur est tenu de fournir une sûreté pour chaque paiement effectué par l’acquéreur, et pas seulement pour le premier. Assurez-vous que la garantie est mise à jour à chaque paiement supplémentaire. Les promoteurs qui ne mettent pas à jour la garantie violent la loi.

Que se passe-t-il si le promoteur ne fournit pas de garantie ?

Il s’agit d’une violation grave de la loi. L’acquéreur peut exiger l’annulation de la transaction et le remboursement de son argent, s’adresser aux autorités de surveillance, ou exiger que le promoteur fournisse immédiatement une garantie. Il s’agit d’un droit fondamental auquel il n’est pas possible de renoncer.

La garantie couvre-t-elle les dépassements significatifs du coût du projet ?

Pas toujours. La garantie couvre les sommes versées au promoteur, mais ne compense pas nécessairement les augmentations de prix, les coûts supplémentaires ou les dommages indirects. Il est donc important de s’assurer qu’après la mise en jeu de la garantie, vous disposez de fonds suffisants pour finaliser l’achat avec un autre promoteur.

Quelle est la différence entre une garantie bancaire « autonome » et une garantie ordinaire ?

Une garantie autonome verse à l’acquéreur les fonds dès la présentation de la demande, sans qu’il soit nécessaire de prouver que le promoteur a manqué au contrat. Une garantie ordinaire peut exiger la preuve de la violation du contrat. En vertu de la loi sur la vente (appartements), la garantie est conçue pour être aussi autonome que possible, il est donc important de vérifier le libellé de la garantie avant la signature du contrat.

Que se passe-t-il lorsque l’inscription au Tabu intervient — la garantie est-elle encore valable ?

Au moment où l’appartement est inscrit au nom de l’acquéreur au Tabu, la garantie bancaire est restituée au promoteur. L’inscription au Tabu est la meilleure protection car elle prouve que l’appartement appartient à l’acquéreur. Il est donc très important de procéder à l’inscription au Tabu le plus tôt possible.

Pour un conseil gratuit sur les garanties bancaires et l’achat d’un appartement, contactez l’étude Lev-Taieb : 072-2428822. Avocat en vices de construction.