销售法（公寓）：公寓买家完整指南

《销售（公寓）法》，1973年，是以色列任何向承包商购买新公寓的人最重要的法律之一。该法律规定了买家的权利和承包商的义务，并提供对建筑缺陷的重要保护。本指南用简明语言解释该法律的核心条款。

《销售（公寓）法》的主要规定

该法律确立了三个核心主题：第一，承包商须为买家的所有付款提供银行担保（或保险）。第二，承包商须在约定日期前完成建设并交付公寓，逾期须支付补偿金。第三，承包商须在规定的检验期和保修期内修复缺陷。

按缺陷类型划分的检验期

这是建筑缺陷视角下该法律的核心内容。检验期表如下：

• 安装缺陷（管道、卫生设施、排水）：一年。
• 地板、瓷砖及覆层：两年。
• 抹灰及收尾工程：两年。
• 屋顶、阳台及储藏室防水：三年。
• 防护住宅空间（MMD）：三年。
• 未列于具体条款中的一般建筑缺陷：三年。
• 中央安装系统及排水：四年。
• 基础及承重墙结构缺陷：七年。

每个检验期届满后，还有额外一年的保修期。在保修期内，承包商须对因不符合规格或标准而产生的缺陷负责。

承包商须修复哪些缺陷

法律将”不符合”定义为：公寓不符合销售合同约定、不符合适用建筑法规，或不适用于其正常和预期用途。

被定义为”不符合”的缺陷要求承包商进行修复；若已同意运营，买家有权要求经济赔偿。

如何依法通知缺陷

法律要求买家在发现缺陷后的合理时间内通知承包商。无故延迟通知可能损害买家权利。通知必须以书面形式，说明缺陷，并在检验期内发出。

迟延交付的补偿

《销售（公寓）法》为公寓迟延交付的买家提供自动补偿。补偿按可比公寓合理租金的150%计算，每迟延一个月（超过一周半后）。

承包商只能在法律规定的特定条件下商议较低的补偿，且须有”不可控情况”导致的延误。

销售法下的银行担保

销售法最重要的成就之一是承包商须向买家提供涵盖所有已转付款的银行担保（或保险）。若承包商未能完成项目，买家可行使担保并收回资金。

5个常见问题

销售法是否适用于二手公寓购买？

《销售（公寓）法》最初适用于向承包商购买新公寓。但检验权随公寓转移，因此在检验期内的二手买家可向原始承包商索赔。二手卖家与买家之间的关系受其他法律约束，例如一般销售法。

我能否在合同中放弃销售法赋予的权利？

不能。该法第7a条规定，任何违背法律、缩短检验期或依法限制承包商责任的协议均属无效。承包商不能迫使买家放弃其法定权利。

“保修期”与”检验期”有何区别？

在检验期内，举证责任在承包商：若发现缺陷，推定由其负责，除非另有证明。在保修期（检验后一年），买家须证明缺陷是因不符合规格和标准而产生的。

若承包商声称缺陷由买家造成，该如何应对？

承包商须证明而非仅仅声称。工程师专家意见证实缺陷源于建筑质量问题而非买家使用，是应对该指控的最佳方式。

我能否就未记录在交接协议中的缺陷提出索赔？

可以。交接协议记录了交付日期已知的缺陷，但此后发现且在相关检验期内的缺陷均可索赔。重要的是发现后立即以书面形式通知承包商。

如需就建筑缺陷获得免费咨询，请联系Lev-Taieb律师事务所：072-2428822。建筑缺陷律师。