购买公寓时的银行担保：完整指南

银行担保是以色列保护公寓买家最重要的法律工具之一。《销售（公寓）法》（买家投资保护），1974年，要求承包商为买家的每笔付款提供担保。本指南将解释您需要了解的一切。

什么是银行担保及其重要性

银行担保是银行向买家出具的文件，约定如承包商未履行义务，银行须向买家支付存入的款项。这一担保保护了普通家庭一生中最大的投资。

没有担保，若承包商破产，买家可能损失金钱并无家可居。有了担保，买家可向银行申请退款。

承包商须提供的担保类型

法律允许承包商在多种保护方案中选择：

银行担保：最为普遍。银行为每笔付款提供担保。当承包商不履行义务时，买家向银行申请并收回款项。

保险：由保险公司代替银行。重要的是须核实该保险公司具有相关资质。

质押：承包商以同等价值的资产为买家的利益提供担保。

土地注册（Tabu）：如公寓已完成登记，在Tabu取得权利可保护买家。

信托存款：买家的资金存入信托账户，只有买家方可解除。

担保何时生效

法律规定买家有权行使担保的情形：

• 承包商未在合同约定日期后60天内交付公寓。
• 承包商被宣布破产或发出接管令。
• 对承包商发出清算令。
• 承包商的资产被扣押。
• 土地注册机关拒绝以买家名义登记公寓。

如何实际行使银行担保

行使担保需要经过程序：买家须携带原始担保函及证明其行使权利的相关文件前往银行。银行审查申请，若满足条件则予以支付。

妥善保管担保函非常重要，因为遗失的担保函很难补办。同时须注意担保的到期日并确保及时续期。

承包商破产时会发生什么

这正是担保设立的应对场景。若承包商在交付公寓前破产：

第一，立即行使银行担保。不要等待普通破产程序的结果。

第二，在破产程序中提出债权申请。即使有担保，您仍可能获得额外损害赔偿。

第三，核实是否可通过继续项目的财产管理人获得公寓。

5个常见问题

每笔付款都需要担保吗？

是的。根据法律，承包商须为买家的每笔付款提供担保，而不仅仅是第一笔。确保每次追加付款时更新担保。不更新担保的承包商违反了法律。

若承包商未提供担保，会发生什么？

这是严重的违法行为。买家可要求取消交易并退款，联系监管机关，或要求承包商立即提供担保。这是一项不得放弃的基本权利。

担保是否涵盖项目大幅超支？

不一定。担保涵盖转给承包商的款项，但不一定补偿价格上涨、额外费用或间接损失。因此重要的是确保行使担保后仍有足够资金向其他承包商完成购房。

“自动”银行担保与普通担保有何区别？

自动担保在提出申请时即向买家支付，无需证明承包商违约。普通担保可能需要提供违约证明。根据《销售（公寓）法》，担保在尽可能的范围内应为自动担保，因此在签订合同前务必核查担保措辞。

完成Tabu登记后，担保是否仍然有效？

公寓以买家名义在Tabu登记时，银行担保将归还给承包商。Tabu登记是最佳保护，因为它证明公寓属于买家。因此，尽早完成Tabu登记非常重要。

如需就银行担保及购买公寓获得免费咨询，请联系Lev-Taieb律师事务所：072-2428822。建筑缺陷律师。