公共财产中的建筑缺陷——公寓买卖法中的重要判决

作者：律师 Michael Lev

公共财产中的建筑缺陷——重要的法律判决

2009年，特拉维夫-雅法地区法院由法官纳夫塔利·席洛主持，作出了一项重要判决，在公寓买卖法及公共财产建筑缺陷领域确立了重大先例。这项判决对我们事务所具有重要意义，因为它为建筑公司在严重建筑缺陷案件中对公寓买家的责任确立了明确原则。

本案涉及耶路撒冷艾利耶泽·席洛尼街住宅项目的居民，他们从Peretz Bonei HaNegev购买了公寓。公寓交付后，公共财产中发现了严重的建筑缺陷，包括停车场渗水和潮湿、密封问题、地砖破裂以及其他影响生活质量和资产价值的缺陷。

承包商的隐瞒行为与不诚信

本案的一个重要方面是被告公司在原告要求其修缮缺陷后的处理态度。自2016年6月起，居民多次向公司提出修缮请求，但始终未得到答复。这种隐瞒行为在双方之间造成了深刻裂痕，法院将这一事实视为其裁决的关键因素。

在我们事务所看来，这种隐瞒是不作为疏失的典型案例。当开发商或承包商无视合理的修缮请求时，其将面临丧失自行修缮权利的风险，并可能被判处支付巨额金钱赔偿。

专家在程序中的作用

法院委托工程师哈伊姆·格兰茨尔担任其专家，以检查缺陷并评估损失。专家确定修缮费用为470,585谢克尔，房产价值下降549,538谢克尔。这一步骤在此类案件中十分常见，因为确定缺陷程度和修缮成本需要专业工程技术鉴定。

建筑公司试图对专家的调查结论提出质疑，声称涉及的是维护问题而非建筑缺陷，并声称专家在其结论中自相矛盾。然而，法院驳回了这些论点，决定采纳其委托专家的意见，除非出现足以偏离其结论的特殊情况。

丧失修缮权与金钱义务

判决的重要发现之一是厘清了建筑公司的行为及双方之间形成的裂痕：被告丧失了自行修缮缺陷的权利，被要求支付金钱赔偿。这是公寓买卖法中的重要原则：无视合理修缮请求或不诚信行事的承包商，将面临丧失自行修缮机会的风险，并须承担重大金钱赔偿义务。

确定的总赔偿额达到1,813,710谢克尔，包括修缮成本增加（644,172谢克尔）、房产价值下降（549,538谢克尔）以及非金钱损害（620,000谢克尔）。非金钱赔偿涵盖缺陷给居民造成的不适、痛苦和干扰。

诉讼中公共财产的代表性

判决就诉讼中公共财产的代表性确立了重要原则。法院裁定，公共财产代表机构代表全体居民行事，包括未亲自参与诉讼的居民。这一原则十分重要，因为它允许在无需每位居民单独同意的情况下有效处理公共财产中的建筑缺陷。

我们事务所认为这项判决是一个重要先例，强化了有效处理公共财产建筑缺陷的法律工具。判决表明，当建筑公司未能按要求处理缺陷时，公寓买家有权获得全额赔偿。

公寓买家须知

这项判决为面临公共财产建筑缺陷的公寓买家提供了重要指引。判决表明，以书面形式联系建筑公司并保留所有修缮请求记录至关重要，因为公司的隐瞒行为可能导致其丧失修缮权利，进而导致更高额的赔偿。

此外，判决强调了委托专业鉴定人确定缺陷并评估修缮成本的重要性。法院委托的专家意见可确保对损失进行独立、专业的评估。