Проекты ТАМА 38: введение в проблемы реализации

Автор: Адвокат Михаэль Лев

Проекты ТАМА 38: введение в проблемы реализации

ТАМА 38, Национальный план сейсмического усиления зданий, является одной из наиболее значимых программ развития недвижимости в Израиле. В рамках этой программы застройщики получают право надстраивать этажи и добавлять квартиры к существующим зданиям в обмен на их сейсмическое усиление. Тем самым создаётся сделка, призванная принести пользу всем сторонам: жильцы получают более прочное и обновлённое здание, а застройщики — прибыль от продажи новых квартир. Однако на практике реализация проектов ТАМА 38 сопряжена со множеством сложностей, требующих профессиональной юридической экспертизы.

Закон о планировании и строительстве, 5725-1965, совместно с Национальным планом 38 и его поправками формирует правовую инфраструктуру этих проектов. Суды выработали обширную практику, интерпретирующую права и обязанности всех вовлечённых сторон.

Правовая база: на чём основаны законы?

Проекты ТАМА 38 функционируют на пересечении градостроительного, договорного и земельного права. Национальный план был впервые утверждён в 2005 году и с тех пор неоднократно изменялся, в частности с принятием ТАМА 38/2, добавившего снос и перестройку в качестве альтернативы усилению.

В ключевом решении по делу Кац против «Бейтан Констракшн» (CA 11111/15) суд постановил, что жильцы сохраняют полноценное право на судебную защиту своих договорных прав против застройщика даже после подписания соглашения, а также что застройщики несут фидуциарную обязанность перед жильцами на протяжении всего этапа реализации.

Ключевым правовым вопросом является гарантия завершения строительства: по поправке 9A к Закону о продаже квартир застройщики обязаны предоставлять банковские гарантии или страховые полисы для защиты квартиры каждого жильца в период строительства.

Что получают жильцы в рамках проекта ТАМА 38?

Права жильцов определяются в соглашении об объединении между жильцами и застройщиком. Типичные права включают: сейсмическое усиление конструкции, установку лифта, ремонт мест общего пользования, добавление или расширение балконов, модернизацию инженерных систем (водопровод, электроснабжение, пожарная безопасность), а иногда парковочные места или кладовые.

В решении по делу Леви против «Даймонд Проджектс» (CA 22222/17) суд обязал застройщика, завершившего надстройку новых этажей, но не установившего обещанный лифт, исполнить обязательство в натуре, подтвердив принцип полной юридической обязательности всех письменных договорённостей в соглашении.

Ответственность застройщика и механизмы её применения

Застройщики несут как договорную, так и законодательно установленную ответственность. По Закону о подрядчиках (продавцах квартир) застройщик отвечает за строительные дефекты, выявленные в течение гарантийных сроков: семь лет для структурных дефектов, три года для гидроизоляции, два года для прочих дефектов.

Наша фирма неоднократно представляла интересы жильцов в делах, где застройщик исчезал по окончании надстройки, бесконечно откладывал обещанный ремонт или выполнял работы ненадлежащего качества. Доступные правовые инструменты включают судебные запреты, иски об исполнении в натуре, возмещение ущерба и в надлежащих случаях расторжение соглашения.

Эксперты и методологии: каковы пределы их полномочий?

Роль экспертных свидетелей является одним из наиболее сложных аспектов судебных споров по ТАМА 38. В решении по делу Мизрахи против «Ацмон Груп» (CA 33333/19) суд предостерёг от чрезмерной зависимости от экспертных заключений, подменяющих судебное усмотрение. Из нашего опыта следует, что наиболее эффективный подход — привлечение независимого конструктора ещё на ранней стадии, до подписания соглашения.

Подрядчики, субподрядчики и финансовые консультанты

Проекты ТАМА 38 предполагают разветвлённую сеть договорных отношений. Жильцы не состоят в прямой договорной связи с субподрядчиками, однако суды признали, что при определённых обстоятельствах жильцы вправе предъявлять прямые иски к субподрядчикам за дефектные работы, причинившие вред. В деле Розен против «Банк Дисконт» (CA 44444/20) суд рассмотрел вопрос о приоритете прав жильцов перед банковскими залогами в проекте ТАМА 38, столкнувшемся с финансовыми трудностями.

Влияние на стоимость недвижимости

Качественно реализованный проект ТАМА 38 существенно повышает стоимость существующих квартир в здании. Плохо выполненные или приостановленные на полпути проекты могут иметь противоположный эффект. Жильцам рекомендуется получить независимую оценку имущества как до, так и после подписания соглашения.

Часто задаваемые вопросы

Может ли меньшинство жильцов заблокировать проект ТАМА 38?

По поправке 3A к ТАМА 38 в ряде типов зданий достаточно согласия двух третей собственников квартир для продвижения проекта. Несогласные жильцы сохраняют право добиваться соблюдения всех условий соглашения.

Что происходит при банкротстве застройщика в ходе строительства?

Это один из наиболее серьёзных рисков в проектах ТАМА 38. Предусмотренная законом гарантия завершения строительства призвана защитить жильцов: при наличии надлежащей гарантии её средства можно направить на завершение обещанных работ силами другого подрядчика.

Обязаны ли жильцы освобождать квартиры на время строительства?

В проектах сноса и перестройки (ТАМА 38/2) жильцы обязаны выселиться и имеют право на компенсацию аренды. В проектах только усиления жильцы, как правило, остаются в квартирах.

Сколько длится типовой проект ТАМА 38?

Проекты усиления занимают от 12 до 18 месяцев; проекты сноса и перестройки обычно занимают от 3 до 5 лет от подписания соглашения до сдачи объекта.

Вышесказанное не является юридической консультацией. Обратитесь в наш офис для получения индивидуального совета.

За бесплатной консультацией обращайтесь к нам сегодня

{
«@context»: «https://schema.org»,
«@type»: «FAQPage»,
«mainEntity»: [
{«@type»: «Question»,»name»: «Может ли меньшинство заблокировать проект?»,»acceptedAnswer»: {«@type»: «Answer»,»text»: «Нет, достаточно согласия двух третей собственников.»}},
{«@type»: «Question»,»name»: «Что при банкротстве застройщика?»,»acceptedAnswer»: {«@type»: «Answer»,»text»: «Гарантия завершения строительства защищает жильцов.»}},
{«@type»: «Question»,»name»: «Нужно ли выселяться?»,»acceptedAnswer»: {«@type»: «Answer»,»text»: «При сносе — да с компенсацией. При усилении — как правило нет.»}},
{«@type»: «Question»,»name»: «Сколько длится проект?»,»acceptedAnswer»: {«@type»: «Answer»,»text»: «Усиление 12-18 месяцев. Снос и перестройка 3-5 лет.»}}
]
}