תוכן עניינים
Автор: Адвокат Михаэль ЛевЗначимое Решение по Спорам о Продаже Квартир
Израильские суды продолжают усиливать защиту прав покупателей квартир. Решение мирового суда Бат-Яма (TA 76124-12-20) наглядно демонстрирует, как суды привлекают к ответственности подрядчиков, не выполняющих свои обязательства перед покупателями.
Что произошло в данном деле? Истцы купили квартиру по адресу ул. Негба, 26, Рамат-Ган, по договору купли-продажи, подписанному 21 июля 2016 года. Условием была сдача квартиры 21 мая 2018 года. Реальность оказалась иной: фактическая передача состоялась лишь 26 февраля 2019 года — с опозданием на девять месяцев. Уже проживая в квартире, покупатели обнаружили значительные строительные дефекты. В конечном счёте в 2022 году они продали квартиру за 2 290 000 шекелей.
Что Выявил Судебный Эксперт
В ходе разбирательства был назначен независимый эксперт для тщательного осмотра квартиры. По его мнению, стоимость ремонта всех обнаруженных дефектов составила 12 870 шекелей. На практике судья внимательно изучил эту цифру, однако установил компенсацию в размере 15 912 шекелей за строительные дефекты — несколько выше экспертной оценки.
Решение судьи отражает важную позицию: подрядчики несут полную ответственность за передачу квартиры надлежащего строительного стандарта, а при неисполнении этого обязательства должны возместить все расходы, необходимые для приведения квартиры в требуемое состояние.
Вопрос о Задержке: Кто Несёт Ответственность
Ключевым вопросом в решении является период в девять месяцев между запланированной датой передачи и фактической сдачей. Суд был однозначен: риск задержек при получении разрешений и согласований от властей лежит на подрядчике, а не на покупателе.
Почему? На практике подрядчики нередко пытаются переложить вину на покупателей, утверждая, что административные задержки являются «делами властей», не подконтрольными им. Данное решение опровергает этот аргумент: именно подрядчик подписал договор, именно он обязан управлять отношениями с властями и именно он должен соблюдать согласованные сроки либо нести последствия.
Что Говорит Закон о Правах Покупателей
В этом вопросе решение также вносит ясность: нормы Закона о продаже (квартиры) являются императивными и не могут быть отменены в ущерб покупателю. Это означает, что подрядчик не вправе включать в договор условия, ущемляющие права покупателя, даже если тот их подписал.
На практике встречаются договоры с такими положениями, как «подрядчик не несёт ответственности за незначительные строительные дефекты» или «покупатель принимает квартиру в том виде, в каком она есть». Такие условия незаконны и не имеют юридической силы в суде.
Часто Задаваемые Вопросы
Может ли подрядчик включить в договор условие, освобождающее его от ответственности за незначительные строительные дефекты?
Нет. Такие условия незаконны и не имеют юридической силы. Нормы Закона о продаже (квартиры) защищают покупателя и запрещают отказ от его прав в ущерб ему, даже если покупатель подписал подобное условие.
Кто несёт ответственность при задержке сдачи из-за промедления властей с выдачей разрешений?
Ответственность лежит исключительно на подрядчике. Он обязан управлять отношениями с властями и соблюдать собственные сроки, и не может перекладывать вину на власти или покупателя.
Как рассчитывается компенсация за строительные дефекты?
Суд основывается на заключении независимого судебного эксперта, который осматривает дефекты и определяет стоимость ремонта. Судья вправе установить компенсацию несколько выше экспертной оценки, как это произошло в данном деле: было присуждено 15 912 шекелей против экспертной оценки в 12 870 шекелей.
