الضمان البنكي عند شراء شقة: الدليل الشامل

يُعدّ الضمان البنكي أحد أهم الأدوات القانونية لحماية مشتري الشقق في إسرائيل. يُلزم قانون البيع (شقق) (حماية استثمارات المشترين)، 1974، المقاولين بتقديم ضمان مقابل كل دفعة يؤدّيها المشتري. يشرح هذا الدليل كل ما تحتاج إلى معرفته.

ما هو الضمان البنكي ولماذا هو مهم

الضمان البنكي وثيقة يصدرها البنك للمشتري، تُلزم البنك بدفع المبلغ المودَع للمشتري إذا أخلّ المقاول بالتزاماته. يحمي هذا الضمان أكبر استثمار تقوم به الأسرة العادية في حياتها.

بدون ضمان، إذا أُعلن إفلاس المقاول، فقد يخسر المشتري أمواله ويجد نفسه بلا شقة. بوجود الضمان، يستطيع المشتري مراجعة البنك واسترداد أمواله.

أنواع الضمانات التي يلتزم المقاول بتقديمها

يُتيح القانون للمقاول الاختيار بين عدة خيارات للحماية:

الضمان البنكي: الأكثر شيوعاً. يضمن البنك كل دفعة مؤدَّاة. حين يُخلّ المقاول بالتزاماته، يتوجه المشتري إلى البنك ويستردّ أمواله.

التأمين: تحلّ شركة تأمين محلّ البنك. من المهم التحقق من أن الشركة مرخّصة لهذا الغرض.

الرهن: يرهن المقاول أصلاً مكافئاً في القيمة لصالح المشتري.

التسجيل في الطابو: إذا كانت الشقة مسجَّلة مسبقاً، فإن اكتساب الحقوق في الطابو يحمي المشتري.

الوديعة الائتمانية: تودَع أموال المشتري في حساب ائتماني لا يملك تحريره سواه.

متى يُستخدَم الضمان

يحدّد القانون الحالات التي يحق فيها للمشتري تفعيل الضمان:

• لم يسلّم المقاول الشقة خلال 60 يوماً من الموعد المحدد في العقد.
• أُعلن إفلاس المقاول أو صدر بحقه أمر إدارة.
• صدر أمر تصفية بحق المقاول.
• جُمِّدت أصول المقاول.
• رفض السجل العقاري تسجيل الشقة باسم المشتري.

كيفية تفعيل الضمان البنكي عملياً

يستلزم تفعيل الضمان إجراءات: يتعيّن على المشتري مراجعة البنك بالضمان الأصلي والوثائق المؤيّدة التي تُثبت حقه في التفعيل. يدرس البنك الطلب ويؤدّي الدفعة إن استوفيت الشروط.

من المهم حفظ الضمان في مكان آمن، إذ يصعب جداً استبدال الضمان المفقود. انتبه كذلك إلى تاريخ انتهاء الضمان واحرص على تجديده في الوقت المناسب.

ما الذي يحدث عند إفلاس المقاول

هذا هو السيناريو الذي وُجد الضمان تحديداً لمعالجته. إذا أُعلن إفلاس المقاول قبل تسليم الشقة:

أولاً، فعِّل الضمان البنكي فوراً. لا تنتظر نتيجة إجراءات الإفلاس البسيطة.

ثانياً، قدِّم مطالبة بالدين في إجراءات الإفلاس. حتى مع وجود ضمان، قد تحصل على تعويضات إضافية عن الأضرار التي لحقت بك.

ثالثاً، تحقق مما إذا كان بالإمكان استلام الشقة عبر مدير الأصول المستمر في المشروع.

5 أسئلة شائعة

هل يُشترط تقديم ضمانات عن كل دفعة؟

نعم. يُلزم القانون المقاولَ بتقديم ضمان مقابل كل دفعة يؤدّيها المشتري، ليس الدفعة الأولى فحسب. تأكد من تحديث الضمان مع كل دفعة إضافية. المقاولون الذين لا يحدّثون الضمان يخالفون القانون.

ماذا يحدث إذا لم يقدّم المقاول ضماناً؟

هذه مخالفة صريحة للقانون. يحق للمشتري المطالبة بفسخ الصفقة واسترداد أمواله، أو مراجعة الجهات الرقابية، أو مطالبة المقاول بتقديم الضمان فوراً. يتعلق الأمر بحق أساسي لا يجوز التنازل عنه.

هل يُغطّي الضمان الزيادات الكبيرة في تكاليف المشروع؟

ليس دائماً. يغطّي الضمان المبالغ المحوَّلة للمقاول، غير أنه لا يُعوِّض بالضرورة عن ارتفاع الأسعار أو التكاليف الإضافية أو الأضرار غير المباشرة. لذا من المهم التأكد من توافر أموال كافية لإتمام عملية الشراء مع مقاول آخر بعد تفعيل الضمان.

ما الفرق بين الضمان البنكي “المستقل” والعادي؟

يُؤدّي الضمان المستقل المبلغ للمشتري فور تقديم الطلب دون الحاجة إلى إثبات إخلال المقاول بالعقد. في المقابل، قد يستلزم الضمان العادي إثبات الإخلال. يهدف قانون البيع (شقق) إلى جعل الضمان مستقلاً قدر الإمكان، لذا من الضروري مراجعة صياغة الضمان قبل توقيع العقد.

ماذا يحدث حين يُسجَّل في الطابو – هل الضمان لا يزال سارياً؟

حين تُسجَّل الشقة باسم المشتري في الطابو، يُعاد الضمان البنكي إلى المقاول. يُعدّ تسجيل الطابو أفضل حماية لأنه يُثبت ملكية المشتري للشقة. لذا فإن إنجاز تسجيل الطابو مبكراً أمر بالغ الأهمية.

للاستشارة المجانية في الضمانات البنكية وشراء الشقق، تواصل مع مكتب لب-طييب: 072-2428822. محامي عيوب البناء.