Закон о продаже (квартиры): полное руководство для покупателей квартир

Закон о продаже (квартиры), 1973, является одним из важнейших законов для каждого, кто приобретает новую квартиру у застройщика в Израиле. Закон определяет права покупателя и обязанности застройщика и обеспечивает значительную защиту от строительных дефектов. Данное руководство разъясняет ключевые положения закона простым языком.

Что устанавливает Закон о продаже (квартиры)

Закон устанавливает три центральных предмета: во-первых, обязанность застройщика предоставить банковскую гарантию (или страхование) на все платежи, совершённые покупателем. Во-вторых, обязанность застройщика завершить строительство и передать квартиру в оговорённую дату с выплатой компенсации за задержку. В-третьих, обязанность застройщика устранять дефекты в течение определённых периодов проверки и гарантийных периодов.

Периоды проверки по типу дефекта

Это ядро закона с точки зрения строительных дефектов. Ниже приведена таблица периодов проверки:

• Дефекты инсталляций (сантехника, санузлы, водоотведение): один год.
• Напольные покрытия, плитка и облицовка: два года.
• Штукатурка и отделочные работы: два года.
• Гидроизоляция крыш, балконов и кладовых: три года.
• Защищённое жилое пространство (ММД): три года.
• Общие строительные дефекты, не перечисленные в конкретных разделах: три года.
• Центральные системы инсталляций и водоотведение: четыре года.
• Фундамент и структурные дефекты несущих стен: семь лет.

По истечении каждого периода проверки предусмотрен дополнительный гарантийный период продолжительностью один год. В течение гарантийного периода застройщик несёт ответственность за дефекты, возникшие вследствие несоответствия спецификации или стандартам.

Какой дефект застройщик обязан устранить

Закон определяет «несоответствие» как ситуацию, когда квартира не отвечает тому, что было оговорено в договоре купли-продажи, не соответствует применимым строительным нормам или не пригодна для обычного и предназначенного использования.

Дефекты, определённые как «несоответствие», обязывают застройщика к ремонту; если было договорено о начале эксплуатации, покупатель вправе требовать денежной компенсации.

Как уведомить об обнаруженном дефекте согласно закону

Закон требует, чтобы покупатель уведомил застройщика о дефекте в разумные сроки после его обнаружения. Уведомление, направленное с задержкой без оснований, может ущемить права покупателя. Уведомление должно быть в письменной форме, содержать описание дефекта и быть направлено в пределах периодов проверки.

Компенсация за задержку передачи

Закон о продаже (квартиры) предусматривает автоматическую компенсацию покупателю, квартира которого была передана с задержкой. Компенсация рассчитывается в размере 150% от разумной арендной платы за аналогичную квартиру за каждый месяц задержки (начиная с полутора недель).

Застройщик может договориться о меньшей компенсации только при определённых условиях, установленных законом, и при наличии задержки, вызванной «обстоятельствами, не зависящими от него».

Банковская гарантия согласно Закону о продаже

Одним из важнейших достижений Закона о продаже является обязанность застройщика предоставить покупателю банковскую гарантию (или страхование), покрывающую все платежи, переданные покупателем. Если застройщик не завершит проект, покупатель может воспользоваться гарантией и вернуть деньги.

5 часто задаваемых вопросов

Распространяется ли Закон о продаже на покупку квартиры на вторичном рынке?

Закон о продаже (квартиры) изначально распространяется на покупку новой квартиры у застройщика. Однако права проверки следуют за квартирой, поэтому покупатель на вторичном рынке, находящийся в пределах периода проверки, может предъявить иск первоначальному застройщику. Отношения между продавцом и покупателем на вторичном рынке регулируются другими законами, в частности общим Законом о продаже.

Могу ли я отказаться от своих прав по Закону о продаже в договоре?

Нет. Раздел 7а закона гласит, что любое соглашение, отступающее от закона, сокращающее периоды проверки или ограничивающее ответственность застройщика вопреки закону, является ничтожным. Застройщик не может принудить покупателя отказаться от его законных прав.

Что такое «гарантийный период» и чем он отличается от «периода проверки»?

В период проверки бремя доказывания лежит на застройщике: при обнаружении дефекта предполагается его ответственность, если он не докажет обратное. В гарантийный период (один год после проверки) покупатель должен доказать, что дефект возник вследствие несоответствия спецификациям и стандартам.

Что делать, когда застройщик утверждает, что дефект вызван покупателем?

Застройщик должен это доказать, а не просто заявлять. Экспертное заключение инженера, подтверждающее, что дефект возник из-за строительного изъяна, а не из-за использования квартиры покупателем, является наилучшим способом противостоять этому утверждению.

Могу ли я предъявить претензии по дефектам, не зафиксированным в протоколе передачи?

Да. Протокол передачи фиксирует известные дефекты на дату передачи, но дефекты, обнаруженные позднее в пределах соответствующих периодов проверки, могут быть предъявлены. Важно незамедлительно уведомить о них застройщика в письменной форме.

За бесплатной консультацией по строительным дефектам обращайтесь в офис Лев-Тайеб: 072-2428822. Адвокат по строительным дефектам.