Malfaçons dans les parties communes – Un jugement important en droit de la vente d’appartements

Par : Me Michael Lev

Malfaçons dans les parties communes – Un jugement juridique important

En 2009, le tribunal de district de Tel Aviv-Jaffa a rendu un jugement important sous la plume du juge Naftali Shiloh, établissant des précédents significatifs en droit de la vente d’appartements et en matière de malfaçons dans les parties communes. Ce jugement revêt une grande importance pour notre cabinet, car il établit des principes clairs concernant la responsabilité des sociétés de construction envers les acheteurs d’appartements dans les cas de malfaçons graves.

L’affaire concerne des résidents d’un projet immobilier rue Eliezer Shiloni à Jérusalem qui avaient acheté des appartements auprès de Peretz Bonei HaNegev. Après la livraison des appartements, de graves malfaçons dans les parties communes ont été découvertes, notamment des infiltrations et une humidité au parking, des problèmes d’étanchéité, des carrelages fissurés et d’autres défauts qui nuisaient à la qualité de vie et à la valeur du bien.

Dissimulation et mauvaise foi de l’entrepreneur

Un aspect important de l’affaire était le comportement de la société défenderesse après que les plaignants lui avaient demandé de réparer les malfaçons. À partir de juin 2016, les résidents se sont adressés à plusieurs reprises à la société pour des demandes de réparation, sans jamais obtenir de réponse. Cette dissimulation a créé un fossé profond entre les parties, et ce fait a été jugé déterminant dans la décision du tribunal.

Dans notre cabinet, nous considérons une telle dissimulation comme un exemple classique de négligence. Lorsqu’un promoteur ou un entrepreneur ignore des demandes de réparation légitimes, il risque de perdre son droit d’effectuer lui-même la réparation et d’être contraint à verser une indemnisation pécuniaire substantielle.

Le rôle de l’expert dans la procédure

Le tribunal a désigné l’ingénieur Haim Glantzer comme son expert afin d’examiner les malfaçons et d’évaluer les préjudices. L’expert a estimé que les frais de réparation s’élèveraient à 470 585 shekels et la dépréciation immobilière à 549 538 shekels. Cette démarche est courante dans les affaires de ce type, car une expertise technique est nécessaire pour déterminer l’étendue des malfaçons et le coût des réparations.

La société de construction a tenté de jeter le doute sur les conclusions de l’expert et a fait valoir qu’il s’agissait de questions d’entretien et non de malfaçons. Elle a également soutenu que l’expert s’était contredit dans ses conclusions. Le tribunal a toutefois rejeté ces arguments et a décidé de s’appuyer sur l’avis de l’expert qu’il avait nommé, sauf si des circonstances exceptionnelles justifiant de s’écarter de ses conclusions étaient révélées.

Perte du droit à la réparation et obligation pécuniaire

L’une des constatations importantes du jugement est la clarification du comportement de la société de construction et du fossé créé entre les parties : la défenderesse a perdu son droit de réparer elle-même les malfaçons et a été contrainte de verser une indemnisation pécuniaire. C’est un principe vital en droit de la vente d’appartements : un entrepreneur qui ignore des demandes de réparation légitimes ou agit de mauvaise foi risque de perdre l’opportunité d’effectuer lui-même la réparation et d’être tenu à une indemnisation pécuniaire substantielle.

L’indemnisation totale accordée a atteint 1 813 710 shekels. Cela comprend l’augmentation des frais de réparation (644 172 shekels), la dépréciation immobilière (549 538 shekels) et également des dommages non pécuniaires (620 000 shekels). L’indemnisation non pécuniaire couvre le préjudice moral, la souffrance et les perturbations causés aux résidents par les malfaçons.

Représentation des parties communes dans la demande

Le jugement établit un principe important concernant la représentation des parties communes dans les actions en justice. Le tribunal a décidé que la représentation des parties communes agit au nom de tous les résidents, y compris ceux qui ne se sont pas joints à l’action à titre personnel. Ce principe est important car il permet de traiter efficacement les malfaçons dans les parties communes sans exiger l’accord de chaque résident individuellement.

Notre cabinet voit dans ce jugement un précédent important qui renforce les outils juridiques pour traiter efficacement les malfaçons dans les parties communes. Le jugement enseigne que les acheteurs d’appartements ont droit à une indemnisation intégrale lorsqu’une société de construction ne traite pas les malfaçons comme il se doit.

Ce que les acheteurs d’appartements doivent savoir

Ce jugement fournit une orientation importante aux acheteurs d’appartements confrontés à des malfaçons dans les parties communes. Il ressort du jugement qu’il est essentiel de s’adresser à la société de construction par écrit et de conserver des traces de toutes les demandes de réparation, car la dissimulation de la société peut conduire à la perte de son droit à réparation et, par conséquent, à une indemnisation substantiellement plus élevée.

En outre, le jugement souligne l’importance de désigner un expert professionnel pour déterminer les malfaçons et évaluer le coût des réparations. L’avis d’expert nommé par le tribunal garantit une évaluation indépendante et professionnelle des préjudices.