Fuite d’eau dans un centre commercial : Décision importante sur la responsabilité en copropriété

Par : Me Michael Lev

Fuite d’eau dans un centre commercial : Décision importante sur la responsabilité en copropriété

Les cabinets d’avocats traitent régulièrement des affaires de dommages causés par l’eau dans les centres commerciaux et les immeubles collectifs. Le Tribunal de paix de Tel-Aviv-Jaffa a récemment publié une décision (Affaire n° T.A. 15181-09-20) établissant des principes importants concernant la répartition de la responsabilité pour les dommages causés par les fuites d’eau, notamment en ce qui concerne le règlement de copropriété convenu.

Comment l’affaire a commencé

Notre histoire débute dans un centre commercial où des dommages liés à l’humidité se sont développés à la suite d’une fuite d’eau provenant de l’étage supérieur. L’immeuble partagé lui-même était composé de quatre ailes distinctes, chacune avec sa propre représentation. Lorsque l’affaire a été examinée, un expert désigné par le tribunal a clairement indiqué : la source de la fuite se trouvait dans le jardin partagé — une partie commune appartenant à tous.

Les coûts de réparation ont atteint 115 830 shekels selon l’évaluation de l’expert. Le demandeur n’a pas attendu et a intenté une action contre la représentation de trois ailes supplémentaires, soutenant qu’elles étaient responsables du paiement des dommages provenant d’une zone commune.

Ce que les parties ont plaidé en justice

Les défendeurs ont soulevé une défense qui semblait raisonnable à première vue : la décision de la représentation de l’étage supérieur de 2016 les libérait de toute responsabilité. Le tribunal a rejeté cette défense immédiatement et catégoriquement, statuant que le règlement de copropriété convenu est l’instrument juridique suprême régissant les relations entre les propriétaires d’appartements.

Un second argument avait également un poids considérable. Il affirmait la supériorité du règlement de copropriété convenu comme document contraignant, déclarant que les décisions ou accords ultérieurs ne peuvent pas l’outrepasser unilatéralement.

Le fondement juridique de la responsabilité

Le tribunal a choisi d’asseoir la responsabilité sur deux principes juridiques importants :

Responsabilité pour chose en fuite : L’article 38 de l’Ordonnance sur les délits civils [Nouvelle version], 5728-1947, établit une responsabilité absolue pour les dommages causés par une « chose qui s’est échappée » de l’endroit où elle était gardée. Le tribunal a confirmé une fois de plus que les dommages causés par les fuites d’eau entrent précisément dans cette définition.

Renversement de la charge de la preuve : En matière de fuite d’eau, la présomption juridique est que les propriétaires des locaux d’où s’écoule l’eau doivent prouver qu’ils ont agi avec une prudence raisonnable. Ici, les défendeurs n’ont pas réussi à s’acquitter de cette charge.

Combien le demandeur a-t-il finalement reçu

La décision a déterminé que le demandeur recevrait 102 082 shekels de la part des défendeurs — les trois quarts du coût total de réparation. Le tribunal a fondé cette répartition sur le règlement de copropriété convenu et sur les principes de la Loi foncière, 5729-1969.

Pourquoi est-ce significatif ? Parce que cela démontre que même lorsque les dommages proviennent d’une zone commune, chaque aile ou chaque propriétaire individuel peut supporter une responsabilité proportionnelle, conformément à la clé de répartition inscrite dans le règlement.

Ce que les propriétaires et les planificateurs doivent savoir

S’il y a un point clé à retenir, c’est celui-ci : dans les projets de construction complexes, le règlement de copropriété convenu doit être traité avec une précision quasi-chirurgicale. Nous recommandons à maintes reprises de clarifier que la clé de répartition des dépenses et des responsabilités soit transparente et sans ambiguïté, car cela protège contre des litiges longs et douloureux à l’avenir.

Un deuxième point : les fuites d’eau ne dépendent pas de la preuve de négligence ou de quoi que ce soit de similaire. Il s’agit d’une responsabilité absolue — elle s’applique même lorsque le dommage n’a pas été causé par une faute.

Questions que nous entendons fréquemment

Une décision de la représentation de l’immeuble peut-elle remplacer le règlement de copropriété convenu ?

Non, et cette décision le souligne clairement. Le règlement de copropriété convenu est le document contraignant et déterminant, et les décisions ordinaires des représentations ne peuvent pas l’effacer ou le modifier. La modification d’un règlement nécessite une procédure formelle conformément à la Loi foncière.

Que se passe-t-il lorsqu’il n’est pas clairement établi d’où provient la fuite ?

Lorsqu’il y a un doute sur la source de la fuite, le tribunal transfère la charge de la preuve aux défendeurs. Quiconque pourrait être considéré comme responsable doit prouver qu’il n’a pas causé le dommage.

Comment la responsabilité est-elle précisément répartie entre les différentes ailes ?

La répartition est basée sur la clé de distribution indiquée dans le règlement de copropriété convenu. Si le règlement lui-même est peu clair, il est nécessaire de s’appuyer sur les principes de la Loi foncière et la répartition relative des droits dans les espaces communs.

Si vous avez des questions concernant les dommages causés par l’eau ou le droit de la copropriété, contactez-nous pour une consultation gratuite.

Le contenu ci-dessus ne constitue pas un conseil juridique. Pour des conseils adaptés à votre situation, veuillez contacter le cabinet. Tél. : 072-2428822 ou visitez : https://lt-law.co.il/delivery-delay/