作者：律师 迈克尔·列夫
商业中心渗水事件：共有财产责任的重要判决
律师事务所经常处理商业中心及共有建筑的水损害案件。特拉维夫-雅法和平法院近期公布了一项判决（案号：T.A. 15181-09-20），确立了渗水损害责任分担的重要原则，尤其涉及具有约束力的维护规程问题。
案件经过
案件发生于一座商业中心，该中心因上层楼面渗水导致受潮损害。该共有建筑由四个独立翼楼组成，各翼楼均有独立的业主代表。经法院指定专家调查后明确认定：渗水来源位于共用花园，即属于全体业主的公共区域。
专家评估修缮费用为115,830谢克尔。原告随即对另外三个翼楼的代表提起诉讼，主张其应对发生在共用区域的损害承担赔偿责任。
双方在法庭上的主张
被告提出了一项初看合理的抗辩：上层楼面代表于2016年作出的决定将其从一切责任中解除。法院当即予以驳回，明确裁定约定维护规程是规范业主间关系的最高法律文件。
第二项论据同样具有重要分量，主张约定维护规程作为具有约束力的文件具有最高效力，后续决定或协议不得单方面凌驾于其上。
责任的法律依据
法院选择以两项重要法律原则作为认定责任的基础：
“逸出物”责任：《侵权法令》[新版]第38条（5728-1947年）规定，对于从保管或持有处所”逸出”的物体所造成的损害，承担绝对责任。法院再次确认，渗水损害完全符合该定义。
举证责任倒置：在渗水案件中，法律推定认为水源所在场所的业主须证明其已尽到合理注意义务。本案中，被告未能免除这一举证责任。
原告最终获赔金额
判决确定原告可从被告处获赔102,082谢克尔，即全部修缮费用的四分之三。法院依据约定维护规程及《土地法》（5729-1969年）原则作出上述划分。
此判决意义何在？它表明，即便损害发生在共用区域，每个翼楼或每位业主仍可能按照规程中记载的分摊比例承担相应责任。
业主与开发商须知
若有一个核心要点值得铭记，那就是：在复杂建筑项目中，约定维护规程必须以近乎精准的态度加以对待。我们反复建议，费用与责任的分摊比例应当透明、明确，以防范日后冗长而痛苦的纠纷。
第二点：渗水责任不依赖于过失的证明。这涉及绝对责任，即便损害并非由任何过错所致，该责任同样适用。
常见问题解答
业主代表会议的决定能否取代约定维护规程？
不能。本判决对此作出了明确阐述：约定维护规程是具有约束力的决定性文件，代表会议的普通决定无法将其废除或修改。修改规程须依照《土地法》履行正式程序。
渗水来源不明时如何处理？
当渗水来源存在疑问时，法院将举证责任转移至被告。任何可能被认定为责任方的人须证明其未造成损害。
不同翼楼之间如何精确划分责任？
划分依据约定维护规程中载明的分摊比例。若规程本身不够明确，则须援引《土地法》原则及共用区域权利的相对比例来确定。
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