Infiltration d’eau depuis le toit en copropriété : qui est responsable des dommages ?

Par : Me Moshe Taieb

Infiltration d’eau depuis le toit en copropriété – qui est responsable des dommages ?

Le tribunal de district de Tel Aviv-Yafo a récemment rendu une décision clarificatrice sur les obligations du syndic de copropriété en matière d’entretien de la toiture et sa responsabilité pour les dommages causés par la négligence des parties communes. Cette question est pertinente pour tous les propriétaires d’appartements en copropriété, et notre cabinet attache une grande importance à la compréhension des principes juridiques issus de cette décision.

Les faits de l’affaire

L’affaire concernait un appartement au troisième étage de la rue Alexander Yanai à Tel Aviv. En octobre 2023, après d’importantes chutes de pluie dans la région, l’eau a commencé à s’infiltrer depuis le toit du bâtiment dans l’appartement. Humidité dans les murs, inondation et même une fissure dans le plafond de la salle de bain constituaient les dommages visibles.

Lors de l’inspection de l’état de la toiture, il est apparu que l’étanchéité n’avait pas été correctement entretenue pendant près de neuf années complètes avant le dépôt de la plainte. La plaignante s’était adressée à plusieurs reprises aux membres du syndic en demandant que les fuites soient réparées, mais ils n’ont pris aucune mesure pour résoudre le problème. Lorsque de fortes pluies sont à nouveau tombées en décembre 2023, l’appartement a de nouveau été inondé.

Les arguments soulevés en justice

La plaignante a soutenu que le syndic était responsable des dommages en raison d’une négligence dans l’entretien de la toiture, qui fait partie des parties communes de l’immeuble. Le syndic a en revanche avancé un argument tout à fait différent : il a prétendu que la source des dommages était les travaux de rénovation effectués par la plaignante dans son appartement.

Lorsque la plaignante a présenté l’avis d’un expert, il a été clairement prouvé que les fuites dans le système d’étanchéité du syndic étaient bien à l’origine des inondations. Le tribunal a examiné attentivement toutes les preuves présentées et a rejeté la prétention du syndic concernant la responsabilité de la plaignante.

Les décisions du tribunal et les principes juridiques

Le juge Mikhal Shamphal a statué que les dommages étaient dus à des fuites dans l’étanchéité de la copropriété et non aux travaux de rénovation effectués par la plaignante. Le juge a également statué que le syndic était tenu d’entretenir les parties communes, et tout dommage résultant du manquement à cette obligation relevait de sa responsabilité.

Le résultat : la demande a été partiellement acceptée et le syndic a été condamné à payer 26 774 nouveaux shekels avec intérêts. Cette somme comprenait les frais de réparation que la plaignante avait effectués elle-même ainsi qu’une indemnisation pour le préjudice psychologique résultant des inondations.

Ce que cela signifie pour les propriétaires en copropriété

Il y a plusieurs leçons importantes que tout propriétaire d’appartement doit connaître. Premièrement, le syndic est tenu d’entretenir les parties communes dans toutes ses composantes, y compris la toiture. Deuxièmement, lorsque le syndic néglige ce devoir et que certains appartements subissent des dommages, il doit en assumer les frais de compensation.

Autre chose importante : la plaignante a réussi à récupérer les frais de réparation qu’elle avait effectués elle-même après que le syndic a refusé d’agir. La conséquence est qu’un propriétaire peut prendre des mesures urgentes lui-même et demander ensuite le remboursement au syndic.

Nos recommandations aux propriétaires d’appartements

Lorsque vous identifiez des problèmes dans l’entretien des parties communes, documentez tout par écrit. Envoyez des lettres au syndic et conservez des copies pour vous. Si des fuites apparaissent, photographiez-les et obtenez un avis professionnel si nécessaire.

Si le syndic ne fait pas ce qui doit être fait et que vous subissez des dommages, il vaut la peine de consulter un avocat. Porter plainte contre le syndic peut conduire à une indemnisation significative, comme ce fut le cas dans cette affaire.

Le syndic est-il obligé d’entretenir le toit même sans dommages ?

Oui. Le syndic est tenu d’entretenir toutes les parties communes de manière ordonnée, même s’il n’y a pas de dommages pour le moment. Il s’agit d’une obligation continue découlant de la Loi sur les immeubles en copropriété.

Que faire lorsque le syndic néglige les réparations urgentes ?

Comme la décision le montre, vous pouvez effectuer les réparations vous-même lorsque c’est urgent, puis demander un remboursement au syndic. Assurez-vous simplement de documenter la nécessité des réparations et le fait que le syndic a refusé de traiter le problème.

Comment prouver que le toit est à l’origine des infiltrations ?

Des preuves expertes sont nécessaires : avis professionnel, photographies des fuites et des dommages, et documentation des travaux d’entretien (ou de leur absence) au fil des années. Notre cabinet vous aide à préparer tous les documents nécessaires au procès.

Quelle indemnisation peut-on obtenir ?

L’indemnisation peut inclure un remboursement intégral des frais de réparation, une indemnisation pour préjudice moral, ainsi que des dommages supplémentaires tels que la perte d’usage de certaines parties de l’appartement ou des frais supplémentaires. Le montant dépend des détails spécifiques de l’affaire.

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Ce qui précède ne constitue pas un conseil juridique. Pour obtenir des conseils adaptés à votre situation, contactez notre cabinet.