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Par : Maître Michael LevUne Décision Significative en Droit de la Vente d’Appartements
Les tribunaux israéliens continuent de renforcer la protection des droits des acquéreurs d’appartements. La décision rendue par le tribunal de paix de Bat Yam (TA 76124-12-20) illustre clairement la manière dont les tribunaux tiennent responsables les entrepreneurs qui ne respectent pas leurs obligations envers les acquéreurs.
Que s’est-il passé dans cette affaire ? Les demandeurs ont acheté un appartement au 26 rue Negba, Ramat Gan, en vertu d’un compromis signé le 21 juillet 2016. La condition était que l’appartement serait livré le 21 mai 2018. La réalité fut différente : la livraison effective n’eut lieu que le 26 février 2019, soit neuf mois après le délai prévu. Une fois installés, les acquéreurs découvrirent des vices de construction significatifs. Finalement, en 2022, ils vendirent l’appartement pour 2 290 000 NIS.
Ce que l’Expert Judiciaire a Révélé
Au cours de la procédure, un expert indépendant fut désigné pour inspecter l’appartement en profondeur. Selon lui, le coût de réparation de l’ensemble des vices constatés s’élevait à 12 870 NIS. Dans les faits, le juge examina attentivement ce chiffre mais fixa l’indemnisation à 15 912 NIS pour les vices de construction, un montant légèrement supérieur à l’estimation de l’expert.
La décision du juge reflète une position importante : les entrepreneurs assument l’entière responsabilité de la fourniture d’un appartement conforme aux standards de construction, et s’ils y manquent, ils sont tenus de verser une indemnisation couvrant la totalité des sommes nécessaires pour remettre l’appartement dans l’état requis.
La Question du Retard : Qui Supporte la Responsabilité
Un point central de la décision porte sur les neuf mois écoulés entre la date de livraison prévue et la remise effective. Le tribunal fut clair sur ce point : le risque des retards dans l’obtention des permis et autorisations auprès des autorités incombe à l’entrepreneur, non à l’acquéreur.
Pourquoi ? En pratique, les entrepreneurs tentent souvent de rejeter la faute sur les acquéreurs en arguant que les retards administratifs sont des « affaires d’autorités » sur lesquelles ils n’ont aucun contrôle. Cette décision tranche nettement : c’est l’entrepreneur qui a signé le contrat, c’est lui qui doit gérer les relations avec les autorités, et c’est lui qui est tenu de respecter ses propres délais ou d’en assumer les conséquences.
Ce que Dit la Loi sur les Droits des Acquéreurs
Sur ce point également, la décision apporte de la clarté : les dispositions de la loi sur la vente (appartements) sont d’ordre public et ne peuvent être écartées au détriment de l’acquéreur. Cela signifie qu’un entrepreneur ne peut pas insérer dans le contrat des clauses portant atteinte aux droits de l’acquéreur, même si celui-ci les a signées.
En pratique, on voit des contrats contenant des clauses telles que « l’entrepreneur n’est pas responsable des vices de construction mineurs » ou « l’acquéreur accepte l’appartement en l’état ». De telles clauses sont illégales et n’ont aucune force juridique devant un tribunal.
Ce que Vous Devez Savoir si Vous Achetez un Appartement
Cette décision fournit une ligne directrice claire aux acquéreurs confrontés à des problèmes similaires. La première étape consiste à documenter chaque vice constaté au moyen de photographies et d’une notification écrite à l’entrepreneur. La seconde étape, si nécessaire, est de faire appel à une expertise professionnelle indépendante, qui vous procurera une évaluation objective de l’état de l’appartement.
Si des vices existaient lors de la livraison, vous avez droit à une indemnisation même si l’entrepreneur prétend n’avoir aucune responsabilité. De même, en cas de vices de construction, vous avez droit à leur réparation ou à une indemnisation.
Questions Fréquemment Posées
Un entrepreneur peut-il insérer une clause le dégageant de responsabilité pour les vices de construction mineurs ?
Non. De telles clauses sont illégales et n’ont aucune force juridique. Les dispositions de la loi sur la vente (appartements) protègent l’acquéreur et interdisent toute renonciation à son détriment, même s’il a signé une telle clause.
Qui supporte la responsabilité en cas de retard de livraison dû à des retards administratifs ?
La responsabilité incombe à l’entrepreneur seul. Il est responsable de la gestion des relations avec les autorités et du respect de ses propres délais, et ne peut reporter la faute sur les autorités ni sur l’acquéreur.
Comment est calculée l’indemnisation pour vices de construction ?
Le tribunal se base sur l’avis d’un expert judiciaire indépendant qui inspecte les vices et détermine le coût de réparation. Le juge peut fixer une indemnisation légèrement supérieure à l’estimation de l’expert, comme dans cette affaire où 15 912 NIS furent accordés contre une estimation de 12 870 NIS.
