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作者：律师 迈克尔·列夫
私人花园污水漫溢：谁应承担损失赔偿责任？
本律师事务所经常处理与水灾及污水损害相关的案件，每一起案件都会引发关于卖方、买方及第三方责任的新问题。阿富拉市和平法院（案号 T”A 59652-06-18）作出的一项裁决，生动地展示了此类案件的复杂性，并阐明了关键的法律原则。
一对夫妇于2015年2月购置了一套公寓，并于同年8月入住。数月后，即2015年11月，公寓花园发生了严重的污水漫溢事故。调查显示，直接原因是相邻建筑的一根污水管——该管道穿越买方的私人花园，并被人工草皮所覆盖。
两种法律索赔途径
买方决定采取全面策略，同时向两个方向提起诉讼。一方面，他们主张卖方违反了信息披露义务；另一方面，他们将相邻建筑的业主委员会列为被告，认为其应对受损污水系统的维护承担责任。诉讼标的总计163,430谢克尔，其中大部分（128,000谢克尔）基于买卖合同约定的违约金条款。
法官玛吉达·朱布兰·马科斯需要解决两个核心问题：第一，卖方是否隐瞒了本应披露给买方的信息；第二，建筑业主委员会是否应为洪水损失承担责任。这些问题的解答体现了法律体系在房地产交易责任认定方面的平衡方法。
公寓卖方须披露多少有关房产的信息？
审判中提出的核心问题之一，是关于强制性信息披露义务的范围。法院审查了卖方是否知晓相邻建筑污水管的存在，并是否故意向买方隐瞒这一信息。
法官认定，卖方违反信息披露义务一事未获证实。该认定基于以下几点依据：第一，卖方本人对13号楼（其所在建筑）仍与旧污水管相连一事毫不知情；第二，买方甚至在证词中承认，在购房前便已被告知与污水系统相关的历史问题，表明该事项并未被完全隐瞒。
本案的重要原则在于：信息披露义务虽具法律约束力，但仍取决于卖方的实际知情程度。在无充分证据证明卖方知晓问题并决意隐瞒的情况下，法律责任不能强加于卖方。
业主委员会：无需反复举证即可认定责任
与对卖方的立场不同，法院明确裁定，建筑业主委员会对洪水损失负有责任。该裁定以侵权法的既定原则为依据，尤其是过失案件中举证责任的转移。
法官认定，事故发生的污水管通往业主委员会，且已知该管道存在问题（包括既往故障）。重要的是，业主委员会未能提供其采取预防措施以防止洪水发生的证据。在此情形下，举证责任转移至被告：被告须证明其已尽到谨慎行事的义务并承担应尽的责任。
赔偿裁决：获判损失金额
法院判令建筑业主委员会向买方支付35,430谢克尔，该金额由两部分组成：28,430谢克尔用于财产损失赔偿，7,000谢克尔用于精神损害抚慰。财产损失赔偿涵盖了修缮、清洁及恢复受损花园所需的费用。
值得注意的是，法院驳回了买方要求支付128,000谢克尔约定赔偿金的请求。本裁决确立的关键原则是：约定赔偿金仅适用于买卖合同中明确列明的特定违约情形，而非涵盖所有未曾预见的损害或事故。
公寓买方应当汲取的经验教训
本裁决为公寓买方提供了一系列重要经验。首先，必须对房产进行彻底检查，并就基础设施系统（包括排水与污水）提出直接、具体的问题。其次，应关注周边环境，确认不存在源于相邻建筑或毗邻基础设施的潜在风险。
本事务所建议客户在买卖合同中加入明确的披露条款及房产历史信息条款，并要求卖方以书面形式确认公寓的所有历史数据及技术资料。这一举措可在需要证明违反信息披露义务时显著强化证据基础。
常见问题解答
公寓卖方是否必须披露房产的每一处缺陷？
卖方负有法定信息披露义务，但该义务仅限于其实际知晓的事项。若缺陷或问题超出卖方知情范围，则不得要求其就沉默承担责任。
源自相邻建筑的污水损害由谁承担责任？
责任由造成损害的系统的所有者或管理机构承担。在本案中，建筑业主委员会被认定为责任方，原因在于其尽管已知污水管存在既往故障，却未能证明已采取合理的预防措施。
污水漫溢损失的赔偿金额如何计算？
金额包括修缮、清洁及恢复损失的具体费用，以及经证明的精神痛苦和心理损害赔偿。本案中，法院裁定财产损失赔偿28,430谢克尔，精神损害赔偿7,000谢克尔。
合同约定的赔偿金是否适用于一切类型的损失？
不一定。约定赔偿金仅适用于合同中明确列明的特定违约情形。未被预见的损失或不符合违约定义的情形，不能自动获得此类约定赔偿。如需法律咨询，欢迎联系本事务所。
