Строительные дефекты и несоответствия в новых квартирах: каковы ваши права как покупателей?

Автор: Адвокат Моше Тайеб

Строительные дефекты и несоответствия в новых квартирах: каковы ваши права как покупателей?

Покупка новой квартиры у застройщика — одно из важнейших финансовых решений в жизни человека. Когда переданная квартира не соответствует обещанному, покупатели сталкиваются с тяжёлой реальностью. Важное решение Центрального окружного суда проливает свет на права покупателей, обнаруживших строительные дефекты и несоответствия в своих новых квартирах.

Факты: девелоперский проект в Кадиме

В данном деле 18 покупателей приобрели 9 квартир в девелоперском проекте компании Pelasim в 1999 году на улице HaLimon в Кадиме. При получении квартир они обнаружили существенные расхождения между тем, что было обещано в договорах, и действительностью: меньше комнат, чем указано, комнаты, не отвечающие требуемым стандартам, и другие строительные дефекты.

Покупатели подали иск, требуя компенсации за дефекты и несоответствия. Дело поставило важные правовые вопросы о природе «явного несоответствия» и объёме обязательств продавца по израильскому законодательству о продаже.

Что такое «явное несоответствие»?

Одним из центральных вопросов дела было разграничение между «явными» и «скрытыми» несоответствиями. Явное несоответствие — это, на первый взгляд, то, что может быть обнаружено при осмотре. Однако суд уточнил важный нюанс: несоответствие считается «явным» только в том случае, если оно может быть обнаружено без профессиональных знаний.

В нашем деле часть дефектов требовала профессиональных знаний для выявления. Суд установил, что их нельзя считать «явными» несоответствиями, и поэтому покупатели не были лишены права требовать компенсации за них даже после принятия квартир.

Условие «фактического состояния» не освобождает продавца от ответственности

Компания Pelasim утверждала, что покупатели приняли квартиры «как есть» и что договорные условия о «фактическом состоянии» квартир освобождают её от ответственности за дефекты. Суд отверг этот аргумент категорически.

Суд постановил, что по Закону о продаже (квартиры) продавец не вправе договорным путём отказаться от своих законодательных обязательств перед покупателем. Закон предусматривает обязательные меры защиты, которые нельзя обойти договором. Этот принцип имеет ключевое значение: даже если вы подписали договор с условием «фактического состояния», вы не теряете права требовать компенсации за строительные дефекты, не заметные невооружённым глазом.

Компенсация: расходы на устранение дефектов плюс моральный ущерб

Суд присудил покупателям компенсацию за расходы на устранение всех задокументированных строительных дефектов. Кроме того, суд присудил дополнительную сумму за моральный ущерб — 10% от стоимости ремонта — признав, что проживание в квартире с дефектами причиняет реальный дискомфорт, выходящий за рамки финансового ущерба.

Что необходимо знать покупателю квартиры

Данное решение содержит ряд практических уроков. Во-первых, фиксируйте всё с момента получения квартиры: фотографируйте каждый дефект и требуйте письменных ответов. Во-вторых, не пугайтесь условий «фактического состояния» в договоре. В-третьих, если вы подозреваете наличие дефектов, требующих профессиональной оценки, немедленно обратитесь к эксперту. В-четвёртых, действуйте незамедлительно — применяются сроки исковой давности.

Вопросы и ответы

Мы получили квартиру с дефектами. Застройщик говорит, что мы приняли её «как есть.» Мы ничего не можем сделать?

Нет. Условия «фактического состояния» не могут упразднить обязательные законодательные обязательства продавца. Документируйте дефекты и отстаивайте свои права. Свяжитесь с Lev-Taieb: 072-2428822.

Как понять, является ли дефект «явным» или «скрытым»?

Дефект является «явным» только в том случае, если он обнаруживается без профессиональных знаний. Если для его выявления требуется специалист (инженер, строитель), это, вероятно, скрытый дефект, и срок исковой давности для требования компенсации длиннее.

Могу ли я требовать компенсацию морального ущерба помимо расходов на ремонт?

Да. Суды признают, что проживание в квартире с дефектами причиняет реальный дискомфорт, и обычно присуждают компенсацию морального ущерба в размере около 10% от стоимости ремонта.

Хотите узнать больше? Свяжитесь с нашим бюро для бесплатной консультации.

Данный материал не является специализированной юридической консультацией. Для рекомендаций, соответствующих вашей ситуации, обратитесь в наше бюро.