Défauts de Construction et Non-Conformités dans les Nouveaux Appartements: Quels Sont Vos Droits?

Par: Me Moshe Taieb

Défauts de Construction et Non-Conformités dans les Nouveaux Appartements: Quels Sont Vos Droits?

Acheter un appartement neuf auprès d’un promoteur est l’une des décisions financières les plus importantes qu’une personne puisse prendre. Lorsque l’appartement livré ne correspond pas à ce qui était promis, les acheteurs se retrouvent dans une situation difficile. Un jugement important du Tribunal de District Central éclaire les droits des acheteurs ayant découvert des défauts de construction et des non-conformités dans leurs nouveaux appartements.

Les Faits: Un Projet de Développement à Kadima

Dans cette affaire, 18 acheteurs ont acquis 9 appartements dans un projet de la société Pelasim en 1999, rue HaLimon à Kadima. À la livraison, ils ont constaté des écarts importants entre les promesses contractuelles et la réalité: moins de pièces que prévu, des pièces ne répondant pas aux normes requises, et d’autres défauts de construction.

Les acheteurs ont intenté une action pour obtenir une indemnisation pour les défauts et non-conformités. L’affaire a soulevé d’importantes questions juridiques sur la nature de la « non-conformité apparente » et l’étendue des obligations du vendeur en droit israélien.

Qu’est-ce que la « Non-Conformité Apparente »?

L’une des questions centrales de cette affaire était la distinction entre les non-conformités « apparentes » et « cachées ». Une non-conformité apparente est, en apparence, détectable lors d’une inspection — mais le tribunal a précisé une nuance importante: une non-conformité n’est « apparente » que si elle peut être découverte sans connaissances professionnelles.

Dans notre cas, certains défauts nécessitaient une expertise professionnelle pour être identifiés. Le tribunal a déterminé qu’ils ne pouvaient pas être considérés comme des non-conformités « apparentes », et les acheteurs n’étaient donc pas empêchés de réclamer une indemnisation à leur égard, même après avoir accepté les appartements.

La Clause « État Actuel » Ne Dégage Pas le Vendeur de Sa Responsabilité

Pelasim a soutenu que les acheteurs avaient accepté les appartements « en l’état » et que les clauses contractuelles relatives à l' »état actuel » les dégageaient de toute responsabilité pour les défauts. Le tribunal a rejeté cet argument de manière décisive.

Le tribunal a jugé que la Loi sur la Vente (Appartements) empêche le vendeur de renoncer contractuellement à ses obligations légales envers l’acheteur. La loi prévoit des protections obligatoires auxquelles il est impossible de déroger par contrat. Ce principe est crucial: même si vous avez signé un contrat avec une clause « état actuel », vous ne perdez pas votre droit à réclamer une indemnisation pour des défauts de construction qui n’étaient pas visibles à l’œil nu.

Indemnisation: Coûts de Réparation Plus Préjudice Moral

Le tribunal a accordé aux acheteurs une indemnisation pour le coût de réparation de tous les défauts de construction documentés. De plus, le tribunal a accordé une somme supplémentaire pour préjudice moral, soit 10% des coûts de réparation — reconnaissant que vivre dans un appartement défectueux cause une réelle détresse au-delà du préjudice financier.

Ce Que Vous Devez Savoir en Tant qu’Acheteur

Ce jugement comporte plusieurs leçons pratiques. Premièrement, documentez tout dès la réception de l’appartement. Photographiez chaque défaut et demandez des réponses formelles par écrit. Deuxièmement, ne vous laissez pas décourager par les clauses « état actuel ». Troisièmement, si vous soupçonnez des défauts nécessitant une évaluation professionnelle, n’hésitez pas à faire appel à un expert. Quatrièmement, agissez rapidement — des délais de prescription s’appliquent.

Questions et Réponses

Nous avons reçu un appartement avec des défauts. Le promoteur dit que nous l’avons accepté « en l’état. » Sommes-nous bloqués?

Non. Les clauses « état actuel » ne peuvent pas déroger aux obligations légales obligatoires du vendeur. Documentez les défauts et faites valoir vos droits. Consultez Lev-Taieb: 072-2428822.

Comment savoir si un défaut est « apparent » ou « caché »?

Un défaut est « apparent » uniquement s’il peut être détecté sans connaissances professionnelles. S’il requiert une expertise (ingénieur, entrepreneur), il est probablement caché, et le délai de prescription est plus long.

Puis-je réclamer un préjudice moral en plus des coûts de réparation?

Oui. Les tribunaux reconnaissent que vivre avec des défauts de construction cause une réelle détresse et accordent généralement un préjudice moral d’environ 10% des coûts de réparation.

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Ce contenu ne constitue pas un conseil juridique spécifique. Pour obtenir des conseils adaptés à votre situation, contactez notre cabinet.