قانون البيع (شقق): الدليل الشامل لمشتري الشقق

يُعدّ قانون البيع (شقق)، 1973، أحد أهم القوانين لكل من يشتري شقة جديدة من مقاول في إسرائيل. يُحدد القانون حقوق المشتري والتزامات المقاول، ويوفر حماية كبيرة من عيوب البناء. يشرح هذا الدليل أبرز أحكام القانون بلغة مبسّطة.

ما يُرسيه قانون البيع (شقق)

يُرسي القانون ثلاثة محاور رئيسية: أولاً، إلزام المقاول بتقديم ضمان بنكي (أو تأمين) عن جميع الدفعات التي أدّاها المشتري. ثانياً، إلزام المقاول بإنجاز البناء وتسليم الشقة في الموعد المتفق عليه مع دفع تعويضات عن التأخير. ثالثاً، إلزام المقاول بإصلاح العيوب خلال فترات الفحص والضمان المحددة.

فترات الفحص حسب نوع العيب

هذا هو لبّ القانون من منظور عيوب البناء. وفيما يلي جدول فترات الفحص:

• عيوب التركيبات (السباكة والصحيات والصرف): سنة واحدة.
• الأرضيات والبلاط والكسوة: سنتان.
• اللياسة وأعمال التشطيب: سنتان.
• العزل المائي للأسطح والشرفات ومخازن التابو: ثلاث سنوات.
• غرفة الأمان (ממ”ד): ثلاث سنوات.
• عيوب البناء العامة غير المذكورة في البنود المحددة: ثلاث سنوات.
• الأنظمة المركزية للتركيبات والصرف: أربع سنوات.
• الأساسات والعيوب الهيكلية في الجدران الحاملة: سبع سنوات.

بعد انتهاء كل فترة فحص، تُضاف فترة ضمان إضافية مدتها سنة واحدة. خلال فترة الضمان، يكون المقاول مسؤولاً عن العيوب الناشئة عن عدم المطابقة للمواصفات أو المعايير.

ما هو العيب الذي يلتزم المقاول بإصلاحه

يُعرّف القانون “عدم المطابقة” بأن الشقة لا تتوافق مع ما اتُّفق عليه في عقد البيع، أو لا تستوفي لوائح البناء السارية، أو لا تصلح للاستخدام العادي والمقصود.

العيوب المصنّفة “عدم مطابقة” تُلزم المقاول بالإصلاح؛ وإذا كان قد اتُّفق على تشغيله، فللمشتري الحق في المطالبة بتعويض مالي.

كيفية الإخطار بالعيب وفق القانون

يُلزم القانون المشتري بإخطار المقاول بالعيب في غضون فترة معقولة من اكتشافه. قد يضر التأخير غير المبرر في الإخطار بحقوق المشتري. يجب أن يكون الإخطار خطياً ومحدداً للعيب وصادراً خلال فترات الفحص.

التعويض عن التأخير في التسليم

يُقرّ قانون البيع (شقق) تعويضاً تلقائياً للمشتري الذي تأخّر تسليم شقته. يُحسب التعويض بنسبة 150% من إيجار معقول لشقة مشابهة، عن كل شهر تأخير (بعد أسبوع ونصف).

لا يجوز للمقاول التفاوض على تعويض أدنى إلا في ظروف محددة مقررة في القانون، وإذا وقع تأخير بسبب “ملابسات خارجة عن إرادته”.

الضمان البنكي بموجب قانون البيع

من أبرز مكاسب قانون البيع إلزام المقاول بتقديم ضمان بنكي (أو تأمين) للمشتري يغطي جميع الدفعات المحوَّلة. إذا فشل المقاول في إنجاز المشروع، يحق للمشتري تفعيل الضمان واسترداد أمواله.

5 أسئلة شائعة

هل ينطبق قانون البيع على شراء شقق مستعملة؟

ينطبق قانون البيع (شقق) في الأصل على شراء شقة جديدة من مقاول. غير أن حقوق الفحص تنتقل مع الشقة، بحيث يمكن للمشتري اللاحق الواقع ضمن فترة الفحص المطالبة المقاول الأصلي. أما العلاقات بين البائع والمشتري اللاحق فتخضع لقوانين أخرى كقانون البيع العام.

هل يمكنني التنازل عن حقوقي بموجب قانون البيع في العقد؟

لا. تنص المادة 7 (أ) على أن كل اتفاق يُخالف القانون أو يُقصّر فترات الفحص أو يُقيّد مسؤولية المقاول يُعدّ لاغياً. لا يجوز للمقاول أن يُلزم المشتري بالتنازل عن حقوقه القانونية.

ما هي “فترة الضمان” وكيف تختلف عن “فترة الفحص”؟

خلال فترة الفحص، يقع عبء الإثبات على المقاول: إذا وُجد عيب، فيُفترض أنه مسؤوليته إلا أن يُثبت خلاف ذلك. أما خلال فترة الضمان (سنة بعد الفحص)، فيتعيّن على المشتري إثبات أن العيب نشأ عن عدم المطابقة للمواصفات والمعايير.

ماذا تفعل حين يدّعي المقاول أن العيب سببه المشتري؟

يجب على المقاول إثبات ذلك لا مجرد ادّعائه. رأي خبير مهندس يُؤكد أن العيب ناشئ عن خلل في البناء لا عن استخدام المشتري هو أفضل طريقة للتصدي لهذا الادعاء.

هل يمكنني المطالبة بعيوب لم تُسجَّل في محضر التسليم؟

نعم. يُوثّق محضر التسليم العيوب المعلومة في تاريخ التسليم، غير أن العيوب التي تظهر لاحقاً وتُكتشف ضمن فترات الفحص ذات الصلة يمكن المطالبة بها. من المهم إخطار المقاول بها خطياً فور اكتشافها.

للاستشارة المجانية في عيوب البناء، تواصل مع مكتب لب-طييب: 072-2428822. محامي عيوب البناء.