Loi sur la vente (appartements) : guide complet pour les acheteurs

La loi sur la vente (appartements), 1973, est l’une des lois les plus importantes pour toute personne qui achète un appartement neuf auprès d’un promoteur en Israël. La loi définit les droits de l’acquéreur et les obligations du promoteur, et offre une protection significative contre les vices de construction. Ce guide explique les principales dispositions de la loi en termes simples.

Ce qu’établit la loi sur la vente (appartements)

La loi établit trois sujets centraux : premièrement, l’obligation du promoteur de fournir une garantie bancaire (ou une assurance) pour tous les paiements effectués par l’acquéreur. Deuxièmement, l’obligation du promoteur de terminer la construction et de livrer l’appartement à la date convenue, avec paiement de dommages-intérêts en cas de retard. Troisièmement, l’obligation du promoteur de réparer les vices pendant les périodes d’inspection et de garantie définies.

Périodes d’inspection selon le type de vice

C’est le cœur de la loi du point de vue des vices de construction. Voici le tableau des périodes d’inspection :

• Vices d’installation (plomberie, sanitaires, évacuation) : un an.
• Revêtements de sol, carrelage et bardage : deux ans.
• Plâtrerie et travaux de finition : deux ans.
• Étanchéité des toitures, balcons et locaux de stockage : trois ans.
• Espace résidentiel protégé (MMD) : trois ans.
• Vices de construction généraux non listés dans les sections spécifiques : trois ans.
• Systèmes d’installation centraux et évacuation : quatre ans.
• Fondations et vices structurels dans les murs porteurs : sept ans.

Après l’expiration de chaque période d’inspection, il existe une période de garantie supplémentaire d’un an. Durant la période de garantie, le promoteur est responsable des vices apparus en raison d’une non-conformité aux spécifications ou aux normes.

Quel vice le promoteur est-il tenu de réparer

La loi définit la « non-conformité » comme le fait que l’appartement ne correspond pas à ce qui a été convenu dans le contrat de vente, n’est pas conforme aux réglementations de construction en vigueur, ou n’est pas adapté à son usage ordinaire et prévu.

Les vices définis comme « non-conformité » obligent le promoteur à procéder aux réparations. S’il a été convenu de procéder, l’acquéreur est en droit de réclamer une indemnité financière.

Comment notifier un vice en vertu de la loi

La loi exige que l’acquéreur notifie le promoteur du vice dans un délai raisonnable après sa découverte. Une notification tardive sans motif peut nuire aux droits de l’acquéreur. La notification doit être faite par écrit, préciser le vice et être donnée dans les délais d’inspection.

Indemnisation pour retard de livraison

La loi sur la vente (appartements) prévoit une indemnité automatique pour l’acquéreur dont l’appartement a été livré en retard. L’indemnité est calculée à 150 % du loyer raisonnable d’un appartement comparable, pour chaque mois de retard (après une semaine et demie).

Le promoteur ne peut négocier une indemnité réduite que dans des conditions spécifiques fixées par la loi, et s’il y a eu un retard causé par des « circonstances indépendantes de sa volonté ».

Garantie bancaire en vertu de la loi de vente

L’une des plus grandes réalisations de la loi de vente est l’obligation du promoteur de fournir à l’acquéreur une garantie bancaire (ou une assurance) couvrant tous les paiements que l’acquéreur a transférés. Si le promoteur ne mène pas le projet à terme, l’acquéreur peut mettre en jeu la garantie et récupérer son argent.

5 questions fréquentes

La loi de vente s’applique-t-elle aux achats d’appartements d’occasion ?

La loi sur la vente (appartements) s’applique originellement à l’achat d’un appartement neuf auprès d’un promoteur. Cependant, les droits d’inspection suivent l’appartement, de sorte qu’un acheteur d’occasion qui se trouve dans la période d’inspection peut agir contre le promoteur d’origine. Les relations entre vendeur et acheteur d’occasion sont régies par d’autres lois, telles que la loi générale sur la vente.

Puis-je renoncer à mes droits en vertu de la loi de vente dans le contrat ?

Non. L’article 7a de la loi dispose que tout accord qui déroge à la loi, raccourcit les périodes d’inspection ou limite la responsabilité du promoteur à l’encontre de la loi est nul. Le promoteur ne peut pas amener l’acquéreur à renoncer à ses droits légaux.

Qu’est-ce que la « période de garantie » et en quoi diffère-t-elle de la « période d’inspection » ?

Durant la période d’inspection, la charge de la preuve incombe au promoteur : si un vice est constaté, il est présumé relever de sa responsabilité, sauf s’il prouve le contraire. Durant la période de garantie (un an après l’inspection), l’acquéreur doit prouver que le vice est apparu en raison d’une non-conformité aux spécifications et aux normes.

Que faire lorsque le promoteur prétend que le vice a été causé par l’acquéreur ?

Le promoteur doit le prouver, pas seulement l’alléguer. Une expertise d’un ingénieur confirmant que le vice résulte d’un défaut de construction et non de l’utilisation par l’acquéreur est la meilleure façon de répondre à cette allégation.

Puis-je réclamer des vices qui n’ont pas été consignés dans le procès-verbal de livraison ?

Oui. Le procès-verbal de livraison documente les vices connus à la date de livraison, mais les vices qui apparaissent ultérieurement et sont constatés dans les périodes d’inspection pertinentes peuvent être réclamés. Il est important d’en informer le promoteur par écrit dès leur découverte.

Pour un conseil gratuit sur les vices de construction, contactez l’étude Lev-Taieb : 072-2428822. Avocat en vices de construction.