תוכן עניינים
بقلم: المحامي موشيه تايب
تسرّب المياه من السطح في البيت المشترك – من المسؤول عن الأضرار؟
أصدرت المحكمة المحلية في تل أبيب-يافا مؤخرًا حكمًا يوضّح التزامات لجنة البيت المشترك في صيانة السطح ومسؤوليتها عن الأضرار الناجمة عن إهمال الممتلكات المشتركة. هذه المسألة ذات صلة بجميع أصحاب الشقق في البيوت المشتركة، وفي مكتبنا نعير أهمية كبيرة لفهم المبادئ القانونية الصادرة عن هذا الحكم.
وقائع القضية المطروحة
تتعلق القضية بشقة في الطابق الثالث في شارع الكسندر يناي في تل أبيب. في أكتوبر 2023، بعد هطول أمطار غزيرة في المنطقة، بدأت المياه تتسرّب من سطح المبنى إلى الشقة. الرطوبة في الجدران، والفيضان، وحتى تشقّق سقف الحمام كانت الأضرار الظاهرة للعيان.
حين فُحصت حالة السطح، تبيّن أن العزل لم يتلقَّ صيانة منتظمة لمدة تقارب تسع سنوات كاملة قبل رفع الدعوى. توجّهت المدّعية إلى أعضاء لجنة البيت المشترك مرات عدة طالبةً إصلاح التسرّبات، غير أنهم لم يتخذوا أي إجراء لمعالجة المشكلة. وحين عادت الأمطار الغزيرة في ديسمبر 2023، تعرّضت الشقة للفيضان مجددًا.
الحجج التي أُثيرت أمام المحكمة
جادلت المدّعية بأن لجنة البيت المشترك مسؤولة عن الأضرار بسبب الإهمال في صيانة السطح الذي يُعدّ جزءًا من الممتلكات المشتركة للمبنى. في المقابل، تمسّكت اللجنة بادعاء مغاير تمامًا: أكدت أن مصدر الأضرار هو أعمال التجديد التي نفّذتها المدّعية داخل شقتها.
حين قدّمت المدّعية رأي خبير، ثبت بوضوح أن التسرّبات في نظام عزل لجنة البيت المشترك هي التي أسفرت عن الفيضان. فحصت المحكمة بعناية جميع الأدلة المقدّمة وردّت ادعاء اللجنة بمسؤولية المدّعية.
قرارات المحكمة والمبادئ القانونية
قضت القاضية هريشون مخال شامبهال بأن الأضرار نجمت عن تسرّبات في عزل لجنة البيت المشترك وليس بسبب أعمال التجديد التي أجرتها المدّعية. وقضت القاضية أيضًا بأن لجنة البيت المشترك ملزمة بصيانة الممتلكات المشتركة، وأن كل ضرر ناجم عن إهمال هذا الالتزام يقع على عاتقها.
النتيجة: قُبلت الدعوى جزئيًا وأُلزمت اللجنة بدفع 26,774 شيكلًا جديدًا بالإضافة إلى الفائدة. شمل هذا المبلغ نفقات الإصلاح التي تكبّلتها المدّعية بنفسها فضلًا عن التعويض عن الضرر النفسي الناجم عن الفيضان.
ما يعنيه ذلك لأصحاب الشقق في البيت المشترك
ثمة دروس مهمة عدة يحتاج كل مالك شقة إلى معرفتها. أولًا، لجنة البيت المشترك ملزمة بصيانة الممتلكات المشتركة بجميع أجزائها بما فيها السطح. ثانيًا، حين تُهمل اللجنة هذا الواجب وتتضرّر بعض الشقق، عليها تحمّل تكاليف التعويض.
ثمة أمر مهم آخر: تمكّنت المدّعية من استرداد نفقات الإصلاح التي تكبّلتها بنفسها بعد أن رفضت اللجنة التصرّف. ومؤدّى ذلك أن مالك الشقة يحق له اتخاذ خطوات عاجلة بنفسه والمطالبة لاحقًا باللجنة بالتعويض.
توصياتنا لأصحاب الشقق
حين تحدّدون مشكلات في صيانة الممتلكات المشتركة، وثّقوا كل شيء كتابيًا. أرسلوا مكاتبات إلى اللجنة واحتفظوا بنسخ لأنفسكم. إذا ظهرت تسرّبات، فصوّروها واستعينوا برأي متخصص عند الاقتضاء.
إن لم تفعل اللجنة ما يجب فعله وأصابكم ضرر، فمن المجدي الاستشارة مع محامٍ. رفع دعوى ضد اللجنة قد يُفضي إلى تعويض معتبر، كما حدث في هذه القضية.
هل لجنة البيت المشترك ملزمة بصيانة السطح حتى في غياب الأضرار؟
نعم. لجنة البيت المشترك ملزمة بصيانة جميع الممتلكات المشتركة بصورة منتظمة، حتى لو لم تكن ثمة أضرار في الوقت الراهن. هذا واجب مستمر نابع من قانون البيوت المشتركة.
ماذا تفعلون حين تهمل اللجنة الإصلاحات العاجلة؟
كما يُظهر الحكم، يجوز لكم إجراء الإصلاحات بأنفسكم حين يكون الأمر عاجلًا، ثم المطالبة بالتعويض من اللجنة. فقط تأكّدوا من توثيق الحاجة إلى الإصلاحات وكذلك رفض اللجنة معالجة المشكلة.
كيف تثبتون أن السطح هو الذي تسبّب في الفيضان؟
يلزم دليل خبراء: رأي متخصص، وصور للتسرّبات والأضرار، وتوثيق أعمال الصيانة (أو غيابها) عبر السنوات. في مكتبنا نساعد في تجهيز كل المواد اللازمة للدعوى.
كم يمكن الحصول من تعويض؟
قد يشمل التعويض استردادًا كاملًا لتكاليف الإصلاح، وتعويضًا عن المعاناة النفسية، وكذلك أضرارًا إضافية كفقدان الانتفاع ببعض أجزاء الشقة أو نفقات إضافية. يتوقف المبلغ على تفاصيل القضية المحدّدة.
للحصول على استشارة قانونية مجانية، تواصلوا معنا الآن
ما سبق ليس استشارة قانونية. للحصول على مشورة تناسب ظروفكم، تواصلوا مع مكتبنا.
