Банковская гарантия при покупке квартиры: полное руководство

Банковская гарантия — один из важнейших правовых инструментов защиты покупателей квартир в Израиле. Закон о продаже (квартиры) (защита инвестиций покупателей), 1974, обязывает застройщиков предоставлять обеспечение за каждый платёж, осуществлённый покупателем. Данное руководство разъясняет всё, что необходимо знать.

Что такое банковская гарантия и почему она важна

Банковская гарантия — документ, выдаваемый банком покупателю, по которому банк обязуется выплатить покупателю депонированную сумму, если застройщик не выполнит свои обязательства. Она защищает крупнейшую инвестицию, которую обычная семья совершает в своей жизни.

Без гарантии при банкротстве застройщика покупатель рискует потерять деньги и остаться без квартиры. При наличии гарантии покупатель может обратиться в банк и получить деньги обратно.

Виды обеспечения, которые застройщик обязан предоставить

Закон позволяет застройщику выбирать среди нескольких вариантов защиты:

Банковская гарантия: наиболее распространённая. Банк гарантирует каждый совершённый платёж. Если застройщик не выполняет обязательства, покупатель обращается в банк и получает деньги обратно.

Страхование: страховая компания заменяет банк. Важно проверить, что страховая компания одобрена для этой цели.

Залог: застройщик закладывает актив равнозначной стоимости в пользу покупателя.

Регистрация в Табу: если квартира уже зарегистрирована, получение прав в Табу защищает покупателя.

Фидуциарный депозит: средства покупателя хранятся на доверительном счёте, который покупатель может освободить только самостоятельно.

Когда гарантия вступает в силу

Закон определяет случаи, в которых покупатель вправе воспользоваться гарантией:

• Застройщик не передал квартиру в течение 60 дней с даты, указанной в договоре.
• Застройщик объявлен банкротом или выдан приказ о получении имущества.
• В отношении застройщика вынесен приказ о ликвидации.
• Активы застройщика арестованы.
• Земельный реестр отказал в регистрации квартиры на имя покупателя.

Как реализовать банковскую гарантию на практике

Реализация гарантии требует процедуры: покупатель должен обратиться в банк с оригиналом гарантии и подтверждающими документами, доказывающими его право на её реализацию. Банк рассматривает запрос и производит выплату при выполнении требований.

Важно хранить гарантию в надёжном месте, поскольку утраченную гарантию очень трудно заменить. Следите за датой истечения срока действия гарантии и обеспечьте её своевременное обновление.

Что происходит при банкротстве застройщика

Именно для этого сценария предназначена гарантия. Если застройщик стал банкротом до передачи квартиры:

Во-первых, немедленно реализуйте банковскую гарантию. Не ждите исхода обычного дела о банкротстве.

Во-вторых, подайте требование о долге в рамках дела о банкротстве. Даже при наличии гарантии вы можете получить дополнительную компенсацию за причинённый ущерб.

В-третьих, проверьте, возможно ли получить квартиру через управляющего имуществом, продолжающего проект.

5 часто задаваемых вопросов

Требуются ли гарантии за каждый платёж?

Да. По закону застройщик обязан предоставлять обеспечение за каждый платёж покупателя, а не только за первый. Убедитесь, что гарантия обновляется при каждом дополнительном платеже. Застройщики, не обновляющие гарантию, нарушают закон.

Что происходит, если застройщик не предоставляет гарантию?

Это серьёзное нарушение закона. Покупатель вправе требовать расторжения сделки и возврата денег, обратиться в контролирующие органы или потребовать немедленного предоставления гарантии. Речь идёт об основном праве, от которого нельзя отказаться.

Покрывает ли гарантия значительное превышение стоимости проекта?

Не всегда. Гарантия покрывает суммы, переданные застройщику, но не обязательно компенсирует рост цен, дополнительные расходы или косвенные убытки. Поэтому важно убедиться, что после реализации гарантии у вас достаточно средств для завершения покупки у другого застройщика.

В чём разница между «автономной» банковской гарантией и обычной?

Автономная гарантия выплачивает покупателю средства по предъявлении требования без необходимости доказывать, что застройщик нарушил договор. Обычная гарантия может потребовать доказательства нарушения договора. В соответствии с Законом о продаже (квартиры) гарантия предназначена быть автономной насколько возможно, поэтому важно проверить текст гарантии перед подписанием договора.

Что происходит при регистрации в Табу — гарантия ещё действует?

В момент регистрации квартиры на имя покупателя в Табу банковская гарантия возвращается застройщику. Регистрация в Табу — лучшая защита, поскольку подтверждает, что квартира принадлежит покупателю. Поэтому своевременное проведение регистрации в Табу очень важно.

За бесплатной консультацией по вопросам банковских гарантий и покупки квартиры обращайтесь в офис Лев-Тайеб: 072-2428822. Адвокат по строительным дефектам.