תוכן עניינים
מאת: עו"ד משה טייב
אחריות יזמים וקבלנים בעבודות תמ"א 38: מקרה בוחן מרמלה
בשנים האחרונות, עבודות הרחבה וחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 הפכו נפוצות מאוד. עם זאת, עלו תיקים המעלים שאלות מורכבות בדבר אחריות היזמים לנזקים הנגרמים לדיירים במהלך העבודות. במשרדנו אנו מתמודדים עם סוגיות אלו בשגרה, וההחלטה שניתנה לאחרונה בבית משפט השלום ברמלה ממחישה את המורכבות הטמונה בתביעות כאלה.
בתיק שנדון לפנינו, תובע נאלץ לעזוב את דירתו כאשר קרסו חתיכות בטון מתקרתו במהלך עבודות תמ"א 38 בדירה שמעליו. התובע כלל בתביעתו סכום של 313,338 שקלים כנגד החברה היזמית, חברת הביטוח וחברת הקבלנות שביצעה את העבודות.
רקע העניין ויצירת הנזקים
בדצמבר 2014 חתמו החברה היזמית ר.מ. מקנה וקניין יזמות בע"מ והדיירים של הבניינים ברחוב הדרור 54 ביבנה על הסכם לביצוע עבודות הרחבה וחיזוק כמותרת בתמ"א 38. כשהחלו הנתבעות בעבודות בפברואר 2017, בדירה הנמצאת מעל לדירת התובע, החל הבטון בתקרתו לקרוס.
עם הזמן המצב החמיר. בנובמבר 2017 הוחלט כי אין בדירתו דיירה ראויה למגורים, ולא נותרה לו ברירה אלא לעזוב. מחודש מאי 2017 החל הוא לגור בדירה שכורה בשיתוף עם חבריו ברחוב לאה גולדברג בלוד. למרות שהוא פנה למנהל הפרויקט, שהבטיח לתקן את הנזקים, לא נעשה דבר בעניין זה.
מה כלל סכום התביעה
התובע כלל בתביעתו ארבעה מרכיבים עיקריים, בסך הכל 313,338 שקלים:
עלות תיקונים בגובה 178,893 שקלים לכיסוי עלויות תיקון הנזקים שנגרמו לדירה עקב העבודות. דמי שכירות בסך 27,300 שקלים עבור התקופה בה נאלץ התובע לגור בדירה שכורה. אבדן הנאה מהדירה בסך 85,000 שקלים בשל אי יכולתו לגור בה. עגמת נפש בסך 20,000 שקלים עבור הצוקה ואי הנוחות שחווה.
קו ההגנה של כל אחת מהנתבעות
כל נתבעת הציגה עמדה שונה. החברה היזמית טענה כי התובע נושא בחלק מהאשם וכי הנזקים נוצרו כתוצאה משיפוצים שביצעו שכנים אחרים, לא בגלל העבודות שלה. זהו קו הגנה מקובל במקרים מסוג זה, אך למשרדנו יש ניסיון בהתמודדות עמו ובהפרכתו.
חברת הביטוח אילון, מצדה, טענה שהאירועים המובילים לנזקים אינם מכוסים בפוליסה שהונפקה. גם זו טענה נפוצה של חברות ביטוח המנסות להימנע מהתחייבויותיהן.
מוחי עתאמנה בע"מ, חברת הקבלנות, דחתה כל קשר לעבודות שגרמו לנזק. כל נתבעת ניסתה להטיל את האחריות על אחרת.
העקרונות המשפטיים בעניין זה
בתיקים של נזקי בנייה במהלך עבודות תמ"א 38, קיימים עקרונות משפטיים מרכזיים. היזם ומבצע העבודות נושאים בחובת זהירות מוגברת כלפי הדיירים הסמוכים. מדובר לא רק בחובה מוסרית, אלא בחובה משפטית ברורה המעוגנת בפסיקה עכשווית.
כמו כן, כאשר קורסים קטעי בטון מתקרה עקב עבודות בנייה, חל העקרון של "הדבר מדבר בעד עצמו". משמעות הדבר היא שנוכחות הנזק עצמה מעידה על רשלנות, ללא הצורך להוכיח בפירוט כיצד התרחשה הרשלנות.
בנוסף לכך, משרדנו בקיא בהוראות חוק הגנת הצרכן התשמ"א-1981 ובדרישותיו בדבר אחריות היזם כלפי רוכשי דירות והדיירים שבאזור העבודות.
מה ראוי לדעת ליזמים וקבלנים
מהמקרה הזה עולה עד כמה חיוני לנקוט אמצעי זהירות נאותים בזמן ביצוע עבודות הרחבה וחיזוק. יזמים וקבלנים צריכים להבטיח שיש להם ביטוח מתאים ושהם נוקטים בכל הצעדים הדרושים כדי למנוע נזקים לדיירים.
אנו ממליצים לדיירים שעלולים להיות מושפעים מעבודות תמ"א 38 לדרוש מהיזם הסכמה מפורשת לכיסוי נזקים וגם לתעד כל בעיה שתתעורר. תיעוד בזמן ועדכון מיידי על בעיות עלולים למנוע החמרה של המצב.
שאלות שחוזרות על עצמן
האם יזם חייב לשלם פיצוי לדייר שנפגע מעבודות תמ"א 38?
על פי הפסיקה, יזם המבצע עבודות תמ"א 38 נושא באחריות לנזקים שנגרמו לדיירים בעטיו של העבודות, בתנאי שניתן להוכיח קשר סיבתי בינן לבין הנזקים.
מה כלול בפיצוי עבור נזקי בנייה?
הפיצוי עשוי לכלול עלויות תיקון, דמי שכירות חלופיים, הפסד משימוש בדירה, ובמקרים המתאימים גם עגמת נפש ונזקים עקיפים נוספים.
כיצד מוכיחים קשר סיבתי בין העבודות לנזקים?
אפשר להעזר בחוות דעת מומחה, בתיעוד צילומי של המצב לפני ואחרי העבודות, ובעדויות של עדים שראו במו עיניהם מה התרחש. כשמדובר בקריסת בטון מתקרה, לעתים חל העקרון של "הדבר מדבר בעד עצמו".
האם חברת הביטוח של היזם חייבת לשלם על נזקים לדיירים?
הדבר תלוי בתנאי הפוליסה. יש חשיבות לבדוק כי הפוליסה מכסה נזקים לצדדים שלישיים וגם לרכוש סמוך. אם חברת הביטוח מסרבת לכסות, אפשר לתבוע אותה ישירות.
לייעוץ ללא התחייבות, צרו קשר עכשיו
הבהרה: האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ המותאם למצבך, פנה למשרדנו.
שאלות נפוצות
האם יזם חייב לשלם פיצוי לדייר שנפגע מעבודות תמ"א 38?
על פי הפסיקה, יזם המבצע עבודות תמ"א 38 נושא באחריות לנזקים שנגרמו לדיירים בעטיו של העבודות, בתנאי שניתן להוכיח קשר סיבתי בינן לבין הנזקים.
מה כלול בפיצוי עבור נזקי בנייה?
הפיצוי עשוי לכלול עלויות תיקון, דמי שכירות חלופיים, הפסד משימוש בדירה, ובמקרים המתאימים גם עגמת נפש ונזקים עקיפים נוספים.
כיצד מוכיחים קשר סיבתי בין העבודות לנזקים?
אפשר להעזר בחוות דעת מומחה, בתיעוד צילומי של המצב לפני ואחרי העבודות, ובעדויות של עדים שראו במו עיניהם מה התרחש. כשמדובר בקריסת בטון מתקרה, לעתים חל העקרון של "הדבר מדבר בעד עצמו".
האם חברת הביטוח של היזם חייבת לשלם על נזקים לדיירים?
הדבר תלוי בתנאי הפוליסה. יש חשיבות לבדוק כי הפוליסה מכסה נזקים לצדדים שלישיים וגם לרכוש סמוך. אם חברת הביטוח מסרבת לכסות, אפשר לתבוע אותה ישירות. לייעוץ ללא התחייבות, צרו קשר עכשיו הבהרה: האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ המותאם למצבך, פנה למשרדנו.
האם יזם חייב לשלם פיצוי לדייר שנפגע מעבודות תמ"א 38?
כן, יזם נושא בחובת זהירות מוגברת כלפי דיירים סמוכים והוא אחראי לנזקים שנגרמים כתוצאה מעבודות תמ"א 38. זוהי חובה משפטית המעוגנת בפסיקה עכשווית ולא רק חובה מוסרית.
