חוות דעת שמאי מול מהנדס בתביעות ליקויי בנייה

אחת השאלות הנפוצות בתביעות ליקויי בנייה היא: האם צריך מהנדס או שמאי? התשובה היא לעיתים קרובות שניהם, כי הם מספקים מידע שונה ומשלים. מדריך זה יסביר את תפקיד כל אחד ומתי להשתמש בכל אחד.

מה עושה מהנדס בתביעת ליקויי בנייה

המהנדס הוא המומחה הטכני. תפקידו:

• לזהות ולקטלג את הליקויים.
• לאפיין את גורם כל ליקוי (כשל בנייה, חומרים פגומים, אי-עמידה בתקן).
• להעריך את עלות תיקון כל ליקוי.
• להצביע על הפרות תקנות ותקנים רלוונטיים.

חוות דעת מהנדס היא הבסיס לסכום התביעה מבחינת עלות התיקון. ללא חוות דעת מהנדס, קשה מאוד להגיש תביעה מוצלחת.

מה עושה שמאי מקרקעין

השמאי מתמחה בהערכת שווי נכסים. בתביעות ליקויי בנייה, השמאי עוסק ב:

• הערכת ירידת ערך הנכס עקב הליקויים.
• קביעת שכר דירה ראוי לצורך חישוב פיצוי על איחור במסירה.
• הערכת השפעת הליקויים על ערך השוק של הדירה.

השמאי אינו מאבחן ליקויים טכניים, אלא מעריך את ההשפעה הכלכלית שלהם על ערך הנכס.

הבדל מרכזי: עלות תיקון מול ירידת ערך

הבחנה חשובה שכדאי להבין:

עלות תיקון (מהנדס): כמה יעלה לתקן את הליקויים כיום. זהו הסכום שניתן לתבוע בגין תיקון הדירה.

ירידת ערך (שמאי): גם לאחר תיקון, ייתכן שהדירה שווה פחות מדירה ללא היסטוריה של ליקויים. שמאי מעריך את הפער הזה.

בתביעה מלאה, תובעים את שניהם: עלות התיקון (לפי מהנדס) ועל גבי זה ירידת ערך נוספת (לפי שמאי), אם ישנה.

מתי שמאי הכרחי

שמאי הכרחי כאשר:

• טוענים לירידת ערך בנוסף לעלות תיקון.
• מחשבים פיצוי על איחור במסירה (לפי 150% שכירות ראויה).
• הכשל מבני כה חמור שמותיר רישום שלילי על הנכס גם לאחר תיקון.
• צריך ראיה לשווי הדירה בשוק לצורך ביטוח או משכנתה.

מתי מהנדס בלבד מספיק

לעיתים מהנדס בלבד מספיק כאשר:

• הסכסוך הוא אך ורק על עלות תיקון ספציפית.
• הליקויים אסתטיים ואינם גורמים לירידת ערך ממשית.
• מדובר בסכסוך קטן בבית משפט לתביעות קטנות.

האם חוות דעת שמאי ומהנדס יכולות לסתור זו את זו?

לעיתים, שמאי המהנדס של הקבלן עלול להשתמש בטיעון כי אין ירידת ערך כדי להפחית את הפיצוי. הפרדת ה"מהנדס" וה"שמאי" מאפשרת לכם לתקוף כל טענה בנפרד. גם אם הקבלן מצליח לפגוע בחוות דעת המהנדס, עדיין נשארת חוות דעת השמאי על ירידת ערך.

5 שאלות נפוצות

האם ניתן לקבל חוות דעת מהנדס ושמאי מאותו אדם?

ישנם מומחים שהם גם מהנדסים וגם שמאים. עם זאת, בתביעות גדולות לרוב מומלץ להפריד, כי עדות מומחה שמתמחה רק בתחום שלו נחשבת לעיתים אמינה יותר. עורך הדין ייעץ לכם מה נכון לכל מקרה.

כמה עולה חוות דעת שמאי מקרקעין?

חוות דעת שמאי נעה בין 2,000 ל-6,000 שקל, תלוי בגודל הנכס, מורכבות ההערכה, ומונטין השמאי. גם עלות זו ניתנת לתביעה מהקבלן כחלק מהנזק שנגרם לכם.

האם שמאי חייב לבקר בדירה כדי להעריך ירידת ערך?

בדרך כלל כן. ביקור בדירה מאפשר לשמאי להבין את הליקויים וסביבתם. עם זאת, בחלק מהמקרים ניתן לקבל חוות דעת גם על סמך חוות דעת המהנדס ותמונות, בלי ביקור נפרד.

מה קורה אם שמאי מטעם הקבלן אומר שאין ירידת ערך?

זה שכיח. כל צד בוחר שמאי שנוטה לטובתו. בית המשפט ישקול את שתי חוות הדעת ועשוי למנות שמאי מוסכם. חוות דעת שמבוססת על עסקאות השוואה מתועדות תהיה אמינה יותר.

האם ניתן לתבוע ירידת ערך על ליקוי שכבר תוקן?

כן, זה בדיוק מה שמבחין ירידת ערך מעלות תיקון. גם לאחר תיקון מלא, לדירה שהיתה בה בעיה מבנית עלולה להיות היסטוריה שמשפיעה על ערכה בשוק. השמאי מעריך את הפגיעה הזו.

לייעוץ חינם ולהפניה למומחים מוסמכים, פנו למשרד לב-טייב: 072-2428822. עורך דין ליקויי בנייה.