תוכן עניינים
מאת: עו"ד מיכאל לב
במשרדנו אנו עוקבים בקפידה אחר פסיקות המעצבות את התחום העדכני של דיני מקרקעין, ובמיוחד את זכויותיהם של רוכשי דירות. פסק דין חדש מבית המשפט השלום בחדרה מעניק הבהרה חשובה לשאלה המורכבת של פיצויים בגין איחור במסירת דירות בזמן מגפת הקורונה. התיק עסק ב-17 רוכשי דירות שתבעו פיצוי בסך 949,292 שקלים מקבוצת חנן מור פיתוח בינלאומי בע"מ, יזמת פרויקט MOD במודיעין.
רקע העניין
הנתבעת יזמה והקימה פרויקט מגורים במודיעין, שבו 17 רוכשים חתמו על חוזי מכר לרכישת דירות. כאשר הגיע המועד לקבלת הדירות, התברר כי הנתבעת איחרה במסירתן. התובעים דרשו פיצוי בגובה 949,292 שקלים, כולל 15,000 שקלים לכל משפחה בגין עגמת נפש. בתיק זה אנו רואים דוגמה אופיינית לבעיות הנפוצות בענף הנדל"ן כאשר יזמים מתקשים לעמוד בלוחות הזמנים שהתחייבו אליהם.
הנתבעת טענה כי האיחור במסירת הדירות נגרם כתוצאה מהשפעות מגפת הקורונה, וכי היא זכאית לפטור מתשלום פיצויים בהתאם לסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות). עם זאת, במהלך ההליכים התגלה סכסוך בין הנתבעת לקבלן המבצע, אשר גם הוא תרם לעיכובים בביצוע הפרויקט.
בחינת התנאים לפטור מאחריות
השופטת יפעת אונגר ביטון התמקדה בבדיקת התנאים לפטור מאחריות על פי סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות). החוק קובע מבחנים מצטברים למתן פטור כזה: ראשית, האיחור חייב להיגרם מנסיבות שלא בשליטת המוכר; שנית, הסיכון לאיחור לא היה צפוי בסבירות בעת חתימת החוזה. במשרדנו אנו מדגישים תמיד ללקוחותינו כי הוראות חוק המכר (דירות) הן קוגנטיות ולא ניתן לסטות מהן אלא לטובת הקונה.
בית המשפט קבע כי סעיף 3.4 בחוזה המכר היה "ארוך, מסורבל וגורף". על פי קביעה זו, יש לבחון את הזכאות לפטור אך ורק על פי המבחנים החוקיים. נטל ההוכחה הוטל על הנתבעת להוכיח כי התנאים להענקת פטור מתקיימים. זהו עיקרון משמעותי שאנו מיישמים בכל תיקי איחור במסירת דירות. המוכר חייב להוכיח את זכאותו לפטור ולא להסתמך על נוסחאות כלליות בחוזה.
האם הקורונה מהווה הגנה משפטית
הנקודה המעניינת ביותר בתיק זה היא הניסיון של הנתבעת להשתמש במגפת הקורונה כעילה לפטור. מאז התפרצות המגפה אנו רואים ניסיונות רבים של יזמים לטעון כי הקורונה מהווה "כוח עליון" המצדיק איחור במסירת דירות. עם זאת, כפי שהתברר בהליכים, התובעים הציגו ראיות כי מועדי המסירה היו אמורים להיות בשנת 2019, כלומר לפני שהתפרצה המגפה.
הטיעון הזה מעלה שאלה מורכבת לגבי הקשר הסיבתי בין המשבר לבין האיחור במסירה. במשרדנו אנו בוחנים בקפדנות את לוח הזמנים המקורי ואת הסיבות האמיתיות לעיכוב, על מנת לקבוע האם הקורונה באמת הייתה הגורם לאיחור או שמא קיימות בעיות שקדמו לה.
המחלוקת בין המוכר לקבלן המבצע
נושא נוסף שעלה במהלך ההליכים הוא הסכסוך שנוצר בין הנתבעת לקבלן המבצע. בתיקים רבים שאנו מטפלים בהם, יזמים מנסים להטיל את האחריות על קבלנים וספקים חיצוניים. עם זאת, חשוב להדגיש כי על פי חוק המכר (דירות), האחריות כלפי הרוכש מוטלת על המוכר. הוא אינו יכול להימלט מחובותיו בגלל מחלוקות עם קבלנים או ספקים.
מצב זה מדגים את המורכבות במקרים בהם מעורבים מספר גורמים פוטנציאליים לעיכוב. במשרדנו אנו בוחנים בקפדנות את כל הגורמים ואת תרומתם היחסית לאיחור, על מנת לקבוע את המידה שבה המוכר אחראי.
ההשלכות של פסק הדין
פסק הדין משדר מסר חד למשק הנדל"ן: יזמים לא יוכלו להסתתר בקלות מאחורי תירוצים כלליים כמו משבר הקורונה כדי להימנע מתשלום פיצויים על איחור. המבחנים שקובע חוק המכר (דירות) נועדו להגן על זכויותיהם של רוכשי דירות, והם דורשים הוכחה קפדנית מצד המוכר.
במשרדנו אנו מייעצים לרוכשי דירות להיות ערניים לזכויותיהם ולפעול בנחישות כאשר הם חשים כי המוכר איחר במילוי התחייבויותיו. כדאי לתעד בקפידה את כל ההתכתבויות ולעקוב אחר לוח הזמנים שנקבע בחוזה.
שאלות נפוצות
מה הם התנאים לקבלת פטור מפיצוי על איחור במסירת דירה?
על פי סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), המוכר זכאי לפטור רק אם הוא מוכיח שני תנאים מצטברים: האיחור נגרם מנסיבות שלא בשליטתו, והסיכון לאיחור לא היה צפוי בסבירות בעת חתימת החוזה. נטל ההוכחה מוטל על המוכר.
האם משבר הקורונה מהווה אוטומטית עילה לפטור?
לא. יש לבחון בכל מקרה את הקשר הסיבתי בין המשבר לבין האיחור. אם מועד המסירה היה אמור להיות לפני התפרצות המגפה, או אם קיימות סיבות אחרות לאיחור, הטענה לכוח עליון עלולה להידחות.
מה הפיצוי שרוכש דירה זכאי לו בגין איחור במסירה?
חוק המכר (דירות) קובע פיצוי כספי בהתאם לתקופת האיחור ולשווי הדירה. בנוסף, ניתן לתבוע פיצוי בגין עגמת נפש ונזקים נוספים שנגרמו כתוצאה מהאיחור.
מה כדאי לעשות אם המוכר מתחמק מתשלום פיצוי בטענת כוח עליון?
חשוב לפנות לייעוץ משפטי מקצועי על מנת לבחון את הנסיבות הספציפיות של התיק. במשרדנו אנו בוחנים את התיעוד, לוחות הזמנים וכל הגורמים שתרמו לאיחור, על מנת להעריך את סיכויי התיק.
לייעוץ ללא התחייבות, צרו קשר עכשיו
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ מותאם, פנו למשרדנו.
