ליקויי בנייה בדירת יד שנייה: מה הזכויות שלכם

קניתם דירת יד שנייה וגיליתם ליקויים שהמוכר לא גילה לכם? אולי סדקים בקירות, עובש שהוסתר בצבע רענן, או ליקויים בצנרת שמסתתרים מאחורי הריהוט? החוק הישראלי מגן גם על רוכשי דירות מכה שנייה ומשלישית. מתמחים בליווי תיקים מורכבים מול חברות הביטוח וגופים ציבוריים.

האם חוק המכר חל גם על דירת יד שנייה?

כאן יש הבחנה חשובה שכדאי להבין:

ביחסים בין קבלן לרוכש: חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, חל על מכירת דירה חדשה על ידי הקבלן שבנה אותה. תקופות הבדק שקובע החוק תחולנה ממועד המסירה הראשונה, ולא ממועד המכירה ליד שנייה.

כלומר: אם הקבלן מסר את הדירה לרוכש הראשון, ועברו שנתיים, ואז הרוכש הראשון מכר את הדירה לכם, ויש ליקוי שתקופת הבדק שלו שלוש שנים, נותרו לכם עוד שנה של בדק. האחריות היא על הקבלן, וזכות התביעה עוברת עם הדירה.

ביחסים בין מוכר לרוכש (יד שנייה): כאן חל חוק המכר הכללי (לא חוק המכר דירות). החוק מחייב את המוכר לגלות ליקויים שהיה עליו לדעת עליהם. אי-גילוי ליקוי מהותי עלול להוות עילת תביעה בגין הטעיה, הסתרה, או הפרת חובת תום לב.

מה זכויותיכם כרוכשי יד שנייה

כרוכשי דירת יד שנייה, עומדות בפניכם מספר עילות תביעה:

עילה נגד הקבלן המקורי: אם עדיין בתוך תקופת הבדק של אותו ליקוי, ניתן לפנות ישירות לקבלן המקורי. הקבלן חייב לתקן את הליקויים ללא קשר לכמה פעמים הדירה הוחלפה ידיים.

עילה נגד המוכר: אם המוכר ידע על ליקויים ולא גילה אותם, ניתן לתבוע אותו בגין הטעיה ואי-גילוי. חשוב לשים לב לאמירות המוכר לפני המכירה, שאלות ששאלתם ותשובות שקיבלתם.

עילה בגין הפרת הסכם: אם הסכם המכר כלל מצגים של המוכר לגבי מצב הנכס, ומצגים אלה התבררו כשקריים, ניתן לתבוע בגין הפרת הסכם.

הוכחת ידיעת המוכר

אחד האתגרים בתביעה נגד מוכר יד שנייה הוא להוכיח שהמוכר ידע על הליקוי. הנה מספר דרכים להוכיח זאת:

סימני תיקונים קודמים: אם בודק מקצועי מגלה שהיו תיקונים קודמים שמסתירים את הליקוי (כמו צבע עבה מדי, טיח חדש בין קירות ישנים), זה ראיה שהמוכר היה מודע לבעיה.

עדות שכנים: שכנים לעיתים יודעים על ליקויים שהיו ידועים בבניין. עדות שכן שמספר שהמוכר התלונן על הבעיה מהווה ראיה חשובה.

מסמכים ישנים: אם המוכר ניסה בעבר לתבוע את הקבלן, או פנה לחברת ביטוח בנוגע לליקוי, מסמכים אלה חושפים ידיעה קודמת.

הודאות בשיחות: שיחות טלפון, הודעות מסרים, מיילים בהם המוכר הזכיר את הבעיה.

הסכם מכר בדירת יד שנייה: מה לשים לב אליו

הסכם מכר דירה יד שנייה כולל לעיתים קרובות סעיפים שמגנים על המוכר. חשוב להכיר אותם:

סעיף "כפי שהוא" (AS IS): סעיף זה מציין שאתם מקבלים את הדירה במצבה הנוכחי ומוותרים על כל תביעה עתידית. עם זאת, גם סעיף כזה אינו מגן על מוכר שהסתיר ליקויים בזדון.

הצהרת המוכר: לעיתים מוכרים כוללים בהסכם הצהרה שאין ליקויים מהותיים בדירה. אם הצהרה זו שקרית, ניתן לתבוע בגין הפרתה.

סעיפי שיפוי: ודאו שהסכם המכר לא כולל ויתורים שאינם לטובתכם. הייעוץ של עורך דין לפני החתימה על הסכם מכר הוא השקעה שמשתלמת.

מה עושים כשמגלים ליקוי בדירת יד שנייה

השלבים שיש לנקוט בעת גילוי ליקוי בדירת יד שנייה:

שלב ראשון: הזמינו מהנדס בהקדם לבדוק את הליקוי ולחוות דעה לגבי גילו. ליקוי שמתברר שקיים כבר שנים מצביע על ידיעת המוכר.

שלב שני: אספו את כל מסמכי הרכישה, כולל הסכם המכר, מצגי המוכר, ופרוטוקולי בדיקה שנעשו לפני הרכישה.

שלב שלישי: בדקו מתי הדירה נמסרה לראשונה ומה תקופות הבדק הרלוונטיות לסוג הליקוי.

שלב רביעי: פנו לעורך דין לייעוץ. הוא יעריך את עילות התביעה הפוטנציאליות: נגד המוכר, נגד הקבלן המקורי, או שניהם.

בדיקת דירה לפני קנייה: מניעה עדיפה על תביעה

הדרך הטובה ביותר להתמודד עם ליקויים בדירת יד שנייה היא לא לגלות אותם לאחר הרכישה, אלא לבדוק לפניה:

בדיקת מהנדס לפני חתימת חוזה: השקעה של כמה אלפי שקלים לבדיקת מהנדס לפני הקנייה יכולה לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתיקונים ובתביעות לאחר מכן.

בדיקת תיק הבניין: בעירייה ניתן לקבל את תיק הבניין שכולל את ההיתרים, תוכניות הבנייה, ובקשות לשינויים. חריגות מתוכניות מאושרות הן ליקוי מהותי.

שאלות ישירות למוכר: חוק המכר מחייב גילוי ומניעת הטעיה. שאלו את המוכר ישירות, ורישמו את תשובותיו. שאלה שנשאלה ותשובה שניתנה לה מהוות ראיה חשובה בתביעה עתידית.

5 שאלות נפוצות

האם ניתן לתבוע גם את מתווך הנדל"ן אם הסתיר ליקויים?

כן. מתווך נדל"ן חייב בחובת גילוי כלפי שני הצדדים. אם המתווך ידע על ליקויים ולא גילה אותם, או אם הכשיל בדיקה שרציתם לבצע, ניתן לתבוע אותו לצד המוכר.

הדירה נרכשה "כמו שהיא". האם עדיין ניתן לתבוע?

כן, בתנאים מסוימים. סעיף "כמו שהוא" אינו מגן על מוכר שהסתיר ליקויים בזדון, או שפעל בחוסר תום לב. בית המשפט יבדוק האם מדובר בוויתור מדעת על ליקויים ידועים, או בניסיון להתחמק מאחריות על ליקויים שהוסתרו.

כמה זמן יש לי לתבוע לאחר גילוי ליקוי בדירת יד שנייה?

תקופת ההתיישנות הכללית היא שבע שנים. מתי מתחיל מירוץ ההתיישנות תלוי בסוג העילה: מיום הרכישה (בתביעה חוזית), מיום גילוי הליקוי (בנזיקין), או מיום שהיה על הרוכש לגלות את הליקוי. מומלץ לפנות לייעוץ משפטי ברגע שמגלים ליקוי חשוד.

האם זכויות הבדק של הרוכש הראשון עוברות לרוכש השני?

כן. זכויות הבדק על פי חוק המכר עוברות עם הנכס. הרוכש השני יורש את הזכויות שנותרו מתקופות הבדק, ויכול לתבוע את הקבלן המקורי ישירות.

מה אם הקבלן המקורי כבר לא פעיל

אם הקבלן סגר את עסקיו (אבל לא פשט רגל), ניתן לפנות לחברות הבנות, לאנשי מפתח, או לחפש ערבויות. אם הקבלן פשט רגל, ניתן לפנות לערבות הבנקאית שמחויב לספק לפי חוק. מומלץ לבדוק זאת עם עורך דין.

צרו קשר

גיליתם ליקויים בדירת יד שנייה? פנו למשרד לב-טייב לייעוץ ללא התחייבות: 072-2428822. מתמחים בליווי תיקים מורכבים מול חברות הביטוח וגופים ציבוריים.

לפרטים נוספים: עורך דין ליקויי בנייה.