רכשתם דירה חדשה ומצאתם ליקויים? רטיבות בקירות, סדקים ברצפה, מערכות אינסטלציה פגומות, בעיות איטום, חריגות מתוכנית ההיתר? אלה לא רק מטרדים, אלה זכויות משפטיות שהחוק מגן עליהן. חוק המכר (דירות) מטיל על הקבלן אחריות ברורה לתקן ליקויים או לפצות כספית. הליווי המשפטי כולל ניתוח חוזה המכר, ליווי לבדיקת דירה מקצועית, חוות דעת מהנדס, מכתב דרישה לקבלן, ובמקרים שבהם הקבלן אינו משתף פעולה, ניהול תביעה משפטית עד לפסיקה או הסדר.
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע שתי תקופות עיקריות שבהן הקבלן נושא באחריות לליקויים. תקופת הבדק נעה בין שנה לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי: שנה לפגמים בציוד ובגימור, שנתיים לכשלים במערכות חשמל, שלוש שנים לאיטום חלונות וסדקים במדרגות, חמש שנים לבעיות אינסטלציה ורטיבות, ושבע שנים לנזקים במבנים חמורים. תקופת האחריות נמשכת עוד שלוש שנים נוספות מעבר לתקופת הבדק, ובה נטל ההוכחה עובר לרוכש.
על הרוכש להודיע לקבלן על הליקויים בכתב, תוך זמן סביר ממועד גילויים. ההודעה מסודרת, מלווה בתמונות ובתיעוד, היא השלב הראשון והחשוב בהליך. בלי הודעה בכתב, עלול הקבלן לטעון שלא ניתנה לו ההזדמנות לתקן.
החוק מעניק לקבלן זכות ראשונית לתקן את הליקויים בעצמו, תוך פרק זמן סביר. אם הקבלן מסרב, מתעלם, או מבצע תיקון לקוי, ניתן לדרוש פיצוי כספי שיאפשר לבצע את התיקונים באמצעות קבלן אחר. ראה גם: פיצויים בגין ליקויי בנייה.
רטיבות היא אחת הבעיות השכיחות והיקרות ביותר בדירות חדשות. מקורה בכשלי איטום בגג, בקירות חיצוניים, בחלונות, או בצנרת. רטיבות שלא מטופלת מובילה לעובש, פגיעה בצבע, נזק לרהיטים, ואף לבעיות בריאות.
סדקים ברצפה, בקירות ובתקרה עשויים להעיד על בעיות מבניות רציניות. יש להבחין בין סדקים אסתטיים לסדקים מבניים המצריכים טיפול מיידי.
לא פעם הדירה הנמסרת שונה מהמוסכם בחוזה ובהיתר: שטח קטן יותר, תוכנית שונה, גמר שונה ממה שהובטח. אלה נחשבים לליקויים הניתנים לפיצוי.
לחץ מים נמוך, צנרת חורגת מהתקן, בעיות ניקוז, חיווט חשמלי לקוי, ושקעים שאינם תקינים הם ליקויים נפוצים שחובה על הקבלן לתקן.
אריחים סדוקים, ריצוף לא ישר, דלתות שאינן נסגרות כהלכה, צבע שמתקלף, ומטבח שאינו עומד במפרט הם ליקויים שיש לדרוש את תיקונם.
ליבת תיק לליקויי בנייה היא חוות דעת של מהנדס בניין או שמאי מקרקעין. המהנדס עורך בדיקה יסודית של הדירה, מתעד את הליקויים, מעריך את עלות התיקון ואת הירידה בערך הנכס. חוות דעת מקצועית ומסודרת משנה באופן מהותי את עמדת המשא ומתן מול הקבלן ואת סיכויי התביעה בבית המשפט. ראה: חוות דעת מהנדס בליקויי בנייה.
בפגישה הראשונית בוחנים את חוזה המכר, נסח הטאבו, תוכניות ההיתר ואת הליקויים הידועים. לאחר מכן מתאמים עם מהנדס בנייה לביצוע בדיקה מקיפה של הדירה. לאחר קבלת חוות הדעת שולחים מכתב דרישה מפורט לקבלן. ברוב המקרים מושגת פשרה ללא צורך בבית משפט, אולם כאשר הקבלן מסרב, מובילים את התיק עד לפסק דין.
תביעה בגין ליקויי בנייה מתיישנת תוך 7 שנים מיום מסירת הדירה. עם זאת, יש להודיע לקבלן על הליקויים בתוך תקופת הבדק הרלוונטית, ואז להגיש תביעה תוך שנה מסיום תקופת האחריות. מומלץ לפעול בהקדם האפשרי.
כן. חוות דעת מהנדס מוסמך היא הבסיס לכל תביעת ליקויי בנייה. ללא חוות דעת מקצועית, קשה מאוד להוכיח את הליקויים, את סיבתם ואת עלות תיקונם. ראה: חוות דעת מהנדס בליקויי בנייה.
כאשר הקבלן אינו מגיב להודעה, מסרב לתקן, או מתמהמה, ניתן להגיש תביעה כספית לפיצוי שיאפשר לבצע את התיקונים באמצעות קבלן אחר. במקרים דחופים ניתן לבקש צו מבית המשפט. ראה: ליקויי בנייה שלא ניתנים לתיקון.
כן. בנוסף לעלות התיקון, ניתן לתבוע פיצוי על ירידת ערך הנכס הנובעת מליקויים שאינם ניתנים לתיקון מלא. השמאי או המהנדס קובעים את שיעור ירידת הערך.
כן, אם מדובר בתוך תקופות הבדק והאחריות. הזכויות עוברות עם מכירת הדירה.
תיק שמסתיים בפשרה יכול להסתיים תוך 6-12 חודשים. תיק שמגיע לפסק דין יכול לקחת 2-4 שנים. ניהול נכון של המשא ומתן ומינוי בורר מוסכם יכולים לקצר את ההליך.
בוררות היא הליך מקוצר שמנוהל מחוץ לבית המשפט, לרוב מהיר וחסכוני יותר. חוזי מכר רבים כוללים סעיף בוררות. ניתן לנהל בוררות גם ללא סעיף חוזי, בהסכמת הצדדים.
כן. פיצוי על עוגמת נפש, טרחה ומצוקה הנגרמים מהליקויים ומהתמשכות ההליך מוכר בפסיקה. בדרך כלל מדובר בסכומים שמתווספים לעלות התיקון.
הקבלן יכול לטעון שהליקוי נגרם מרשלנות הרוכש, שמדובר בבלאי טבעי, או שהליקוי נגרם לאחר תקופת הבדק. חוות דעת מהנדס מוסמך ותיעוד נכון מוקדם מגנים מפני טענות אלה.
לפני חתימה על פרוטוקול המסירה מומלץ לבצע בדיקת דירה מקיפה עם מהנדס מטעמכם. כל ליקוי שמתועד בפרוטוקול המסירה בעת האירוע ייקל מאוד על הליך התביעה.
כן. אדריכל שעיצב תוכנית לקויה, פיקח על הבנייה באופן רשלני, או אישר עבודה לקויה, עשוי לשאת באחריות אישית נוספת על זו של הקבלן.
כן. תביעות עד 2.5 מיליון שקל מוגשות לבית משפט שלום. תביעות מעל סכום זה מוגשות לבית משפט המחוזי. תביעות רבות בתחום ליקויי הבנייה מוגשות לשלום, אולם תביעות של ועדי בית בבניינים גדולים מגיעות לעיתים למחוזי.
גיליתם ליקויים בדירה החדשה שלכם? פנו אלינו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות. נבחן את המצב המשפטי ונסביר מהם הצעדים שיש לנקוט. תחומים סמוכים שכדאי להכיר: חוות דעת מהנדס בליקויי בנייה, ליקויי בנייה ברכוש המשותף, תביעה קבוצתית בגין ליקויי בנייה, ליקויים שאינם ניתנים לתיקון.
© כל הזכויות שמורות ל-לב-טייב | הצהרת נגישות
הצהרת נגישות: אתר זה עומד בתקן הישראלי IS 5568 (רמה AA). לתלונות או בקשות נגישות: 058-4488202
